アパート経営なら木造と鉄骨造のどっち？メリット・デメリットを解説

この記事を最後まで読めば、上記のような疑問が解消され、自分にとってのベストな選択肢がわかるはずです。
優先順位を整理してアパート経営を始めましょう。

アパートの構造｜木造と鉄骨造の特徴

アパートの構造は、主に木造と鉄骨造に大別されます。それぞれの特徴を見ていきましょう。 

木造アパートとは

木造アパートとは、木材でつくられた構造体の建物のことです。
鉄骨造に比べ建築コストが安く、減価償却期間が短いため、キャッシュフローを黒字化しやすいというメリットがあります。

工法はおもに、柱や梁を汲み上げる「在来工法」と、面材からなる箱型一体化工法「ツーバイフォー（2×4）工法」です。
在来工法は日本の伝統的な建築工法で、設計自由度が高いという特徴があります。
ツーバイフォー工法は北米発祥の建築工法の一つで、地震に強い、気密性が高い、工期が短いことを強みとしています。
なお、工法による建築コストの違いはありません。

鉄骨造アパートとは

鉄骨造アパートとは、鉄骨でつくられた構造体の建物のことです。
明確な定義はありませんが、鉄骨造は鉄骨の厚さが6mm未満である「軽量鉄骨造」と、6mm以上の「重量鉄骨造」に分かれます。

軽量鉄骨造は、重量が軽くて耐久性に優れた「軽量形鋼」でできた構造体の建物のことです。
ブレースと呼ばれる留め具で柱と梁を対角線につなぐスタイルが一般的で、一般住宅やアパートに使用されることが多くなっています。

重量鉄骨造は、軽量鉄骨の数倍分厚い重量鉄骨を使った構造体のことです。
非常に頑強な造りをしており、3階建ての戸建て住宅や3階建て以上の共同住宅で多く採用されています。

重量鉄骨造のほうが使用する鉄骨量が多いため、建築コストが高くなります。
固定資産税の評価額に関しては、軽量鉄骨は27年、重量鉄骨は34年です。

アパート経営で木造を選ぶメリット・デメリット

アパート経営で木造を選ぶメリット・デメリットを解説します。
木造と鉄骨造のどちらを選ぶかはアパート経営の収支に関わるため、要点を押さえて見ていきましょう。 

木造アパートを建てる3つのメリット

メリット①建築費用を安く抑えられる

木造アパートのメリットは、何と言っても建築コストを安く抑えられるコスパのよさです。
在来工法であれば設計自由度が高く、時代ごとのトレンドに合わせて間取りをリフォームしやすいのも魅力です。

国土交通省の共同住宅着工統計（2021年）では、木造アパートの工事費予定額は鉄骨造のアパートに比べて1～2割ほど安くなっています。

メリット②アパート経営の節税効果が期待できる

節税効果が期待できるのも木造アパートのメリットです。
木造と鉄骨を同じ金額で建てた場合、木造のほうが税金が安くなります。
木造のほうが耐用年数が短いことから減価償却費が大きく、利益が圧縮されて税金が安くなるためです。

あまりローンを組まない方は、耐用年数の期間内に多くの節税が期待できる木造のほうが節税効果が高いと考えられるケースが一般的です。 

メリット③断熱性や吸湿性に優れている

断熱性や吸湿性に優れており、快適に過ごせることも木造アパートのメリットといえます。
木造は鉄やコンクリートと比べ熱伝導率が低く、外気の影響を受けにくいからです。

夏の暖気や冬の冷気が室内に与える影響をやわらげてくれるため、一年を通して住み心地がよく、冷暖房費の節約にもなります。
また、通気性にも優れており、結露が発生しにくいことも木造のメリットです。

木造アパートを建てる2つのデメリット

デメリット①防音・防火性に弱い

木造は鉄骨に比べ、防音性や防火性が弱いというデメリットがあります。
木造は壁の中に空洞があり、空洞を伝って音が伝わりやすいためです。

火災に関しても、建材である木材が可燃性であることから、木造は鉄骨造より防火性が劣るのは不思議なことではありません。
ただし木造は炭化するため、倒壊まで時間を稼げるという強みもあります。

デメリット②防火地域や準防火地域には向いていない

木造は、高い基準値が求められる防火地域や準防火地域には向いていません。
木造で防火地域や準防火地域に建てる場合、基準をクリアするために建築コストがかさみます。

アパート経営の利益を最優先に考えるのであれば、耐火条件が厳しい防火地域に木造を建てるのは現実的ではないと認識しておきましょう。
これらの地域は鉄骨造やRC造での建築が一般的となっています。 

アパート経営で鉄骨造を選ぶメリット・デメリット

次に、鉄骨造を選ぶメリット・デメリットを解説します。 

鉄骨造アパートを建てる3つのメリット

メリット①耐震性が高い

鉄骨造のメリットは、耐震性が高い点です。
これには鉄骨が木材より強度が高いこと、鉄骨造は基礎が頑丈であることなどが関係しています。
工法によっても変わるため一概には言えませんが、耐震性の面では鉄骨のほうが優れている傾向があることを知っておきましょう。

鉄骨造には軽量鉄骨と重量鉄骨の2通りありますが、軽量鉄骨であっても木造より耐震性が高いケースが一般的です。

メリット②アパートの質にばらつきが出にくい

アパートの質にばらつきが出にくいのも鉄骨造のメリットです。
理由として、鉄骨造では建築部材を工場で加工するため、品質が安定していることが挙げられます。

木造の場合、木材は管理次第で品質が変わったり、建築現場で職人が木材を加工するケースもあったりします。
鉄骨造は工場で機械生産した部材を現場で組み上げていく「プレハブ工法」で施工されるため、品質の面では木造より安定感があります。

メリット③金融機関から長期ローンを組みやすい

長期ローンを組みやすいことも鉄骨造のメリットです。
借入期間には法定耐用年数が関係しますが、軽量鉄骨で19〜27年、重量鉄骨は最長34年とされています。

木造の法定耐用年数が22年を比べると、鉄骨造は減価償却期間が比較的長く、金融機関から長期ローンを借りやすくなります。

鉄骨造アパートを建てる3つのデメリット

デメリット①建築費用が高い

鉄骨造は建築費用が木造より高いケースがほとんどです。
上記でお伝えしたとおり、木造より1～2割ほど建築費用が高くなります。

鉄骨造は通気性が低く、結露が発生しやすい傾向にあります。
気密性が高い反面、室内に湿気がこもりやすいため、梅雨や冬場は結露が発生しやすい点はデメリットです。

24時間換気システムを導入する、防カビ用の壁紙を使用するなど対策をして、結露が発生しないように気をつけましょう。

デメリット③夏は暑く冬は寒い

夏は暑く冬は寒いこともデメリットに挙げられます。
鉄骨造は木造に比べ断熱性が低く、外気温が室内に影響しやすいためです。
とはいえ、鉄骨造と木造で大きく極端に違いがあるわけではありません。

木造・鉄骨を問わず最上階は暖かく、1階は寒い傾向にあります。
入居者の要望をよく聞いて、希望に叶う部屋を案内することが大切です。 

アパート経営するなら木造と鉄骨造のどっち？

木造と鉄骨造では、建築コストの安さを重視するなら木造、性能を重視するなら鉄骨造がおすすめです。
それぞれ具体的に見ていきましょう。 

建築コストを抑えるなら木造アパート

少しでも建築コストを抑えるなら、木造アパートがおすすめです。
木造は鉄骨造より1〜2割ほど建築費が安く、5,000万円の物件であれば500～1,000万円ほど節約できます。

2階建ての物件であればエレベーターも不要であり、建築コストを大幅にカットできることもメリットでしょう。
アパートの設備を最小限にすることで、管理費や修繕費を安く抑えられるのも木造の大きなメリットです。

遮音性や耐震性を重視するなら鉄骨造アパート

遮音性や耐震性など、建物の基本性能を重視するなら鉄骨造がおすすめです。
音漏れに関しては、壁のなかに空洞がある木造より鉄骨造のほうが音が伝わりにくくなっています。

耐震性に関しても鉄骨造は構造体に加えて基礎が堅牢であることから、地震エネルギーを効率よく地盤に逃がし、建物の倒壊を防ぎます。
なお、耐震性は軽量鉄骨より重量鉄骨のほうが高くなることを覚えておきましょう。 

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まとめ

木造と鉄骨ではそれぞれにメリットデメリットがあり、一長一短です。
一つの目安として、建築コストを抑えるなら木造、建物の性能を重視する場合は鉄骨造を選ぶとよいでしょう。

なお、中山不動産では間取りを工夫したり、防音性の高い素材を使用したりなど、木造アパートの懸念点である防音性について大幅に軽減できる対策を講じています。

木造で建築コストを抑えつつ高性能なアパートを建てたい方は、ぜひ一度中山不動産にご相談ください。 

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