【賃貸管理】自主管理と管理委託のメリット・デメリットを徹底比較

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

アパート経営においては、物件の管理が重要です。
入居者が家賃を払ってくれなかったり、入居者間でトラブルが起きていたりするのに放置しているようでは、いつかは経営に行き詰まりかねないからです。

そこで問題になるのが、「誰が管理をするのか」ということでしょう。
大まかには、自分でおこなう「自主管理」と誰かに頼む「管理委託」の2つに分類されます。

この記事では、それぞれのメリット・デメリットを解説しながら比較していくので、どちらが良いのか迷っている方はぜひ参考にしてみてください。

賃貸管理とは?

賃貸管理とは、一言でまとめると不動産の出入居に関わる管理のことです。
建物の管理および、契約者・テナントへの対応に関する業務が幅広く含まれています。

ここでは、より具体的にどのような業務が含まれるかを確認していきましょう。

賃貸管理業務の主な内容

賃貸管理業務は、大きく「入居者対応」と「建物管理」の2つに分類されます。
具体的な業務を知ったほうがわかりやすいはずなので、賃貸管理業務に含まれる一般的な業務を表にまとめました。

入居者
対応
家賃の回収・集金更新・解約手続きクレーム対応修理の手配近隣トラブル対応空室募集活動
建物
管理
売掛金・買掛金管理設備点検や交換・工事修繕工事の管理・計画リフォーム手配ゴミ管理消防設備点検・維持

アパート経営で起こりやすいトラブル

アパート経営において起こりがちなトラブルはやはりあります。代表的なものを列挙してみましょう。

  • 「ゴミ出しのルールを守ってくれない」など入居者のモラルに起因するトラブル
  • 「隣の生活音がうるさい」「ベランダで吸っているたばこの煙が入ってくる」などのご近所トラブル
  • 「入居者が家賃を払ってくれない」などの家賃の延滞・滞納に関するトラブル
  • 「対応が遅い」などの入居者からのクレームに起因するトラブル

適切な賃貸管理はアパート経営の成功には欠かせない

適切な賃貸管理がおこなわれていれば、アパート経営におけるトラブルは発生しにくくなります。
たとえ発生したとしても、早期に解決できるでしょう。
入居者は快適に暮らせるうえに、オーナーにはコンスタントに収入が入ってきます。

つまり、適切な賃貸管理はアパート経営の成功に欠かせません。
それだけに、賃貸管理を適切におこなうために何が必要か、「誰が」賃貸管理をするのかを考え、正しく対応を進めていくことが大切です。

賃貸管理は「自主管理」と「管理委託」の2種類

不動産の賃貸管理は「誰がやるのか」によって、自主管理と管理委託の2種類に分けられます。
簡単にいえば、自分でやるのが自主管理、人に頼むのが管理委託です。

両者の違いについて、より詳しく解説します。

自主管理とは?

自主管理とは、自分が所有する物件(マンション・アパートなど)の管理を、外部の管理会社などに委託せず、自身でおこなう管理形態を指します。
管理会社に委託しないため、その分の費用は節約できるのが大きなメリットでしょう。

しかし、ある程度の時間と知識がないとなかなか難しいです。

管理委託とは?

管理委託とは、自身が所有する物件の管理を外部の管理会社などに委託することを指します。
時間や知識がなくても、費用を払うだけでお任せできるのは便利でしょう。

しかし、空室が出ても費用は払わないといけません。
そのうえ、委託する管理会社を厳選しないと、入居者のクレームにもつながるため、注意が必要です。

自主管理のメリット・デメリット

自主管理は文字通り、「自分で管理業務をおこなうこと」です。
時間に余裕があったり、管理委託費を抑えたかったりする場合は有効ですが、一定のデメリットもあります。

それぞれについて、詳しく解説します。

メリット

自主管理のメリットとして、以下の点が挙げられます。

  • 管理委託費を節約できる
  • 空室が生じても管理委託費を払う必要がないため、キャッシュフローが良くなる
  • 自分で入居者とやり取りするので、関係が築けるうえに、不満にも早く気づける
  • 不動産管理に必要な知識を実践を通じて身に付けられる

まとめると、「自分ですべてこなすことになるため、お金がかからない上に、得るものも大きい」といったところでしょう。

デメリット

一方、自主管理のデメリットとして以下の点が挙げられます。

  • 煩雑な業務もすべて自分がこなすことになるため、肉体的・精神的負担が大きい
  • コミュニケーションミスが原因で、入居者の不満が爆発する恐れもある
  • 管理が行き届かなくなりがちなため、資産価値が低下するおそれもある
  • クレーム対応など「その場ですぐに済ませるべき」業務もあるため、本業と両立しづらい

まとめると、「大変な上に、いろいろとトラブルにも見舞われる」といったところでしょう。

管理委託のメリット・デメリット

管理委託は「誰かに頼むこと」です。
自分に時間や知識がない場合でも、依頼できる管理会社が見つかれば問題なく進められます。

ただし、それなりに費用がかかるなどデメリットもあるので注意しましょう。

メリット

まず、管理委託のメリットは以下のとおりです。

  • クレーム対応や家賃の回収など煩雑な業務もすべて管理会社に任せることができる
  • プロのノウハウを間近で学ベる
  • 遠方の物件であっても管理できるため、問題なく所有できる
  • 会社勤めをしているなど、本業がある場合でも本業に専念できる

まとめると、「人に任せるので時間的な余裕ができる上に、プロのノウハウを学ぶことができる」といったところでしょう。

デメリット

一方、管理委託のデメリットとして以下の点が挙げられます。

  • たとえ空室が続いたとしても毎月一定額を管理委託費として払わなくてはいけない
  • 自分から積極的に足を運ばない限り、物件の状況がわからなくなる
  • 入居者とコミュニケーションを取る機会がなくなる
  • 管理会社の業務の質が低いとトラブルの火種になる

まとめると、「人に任せるので相応の費用がかかる上に、管理会社選びを間違えるとトラブルの原因になる」といったところでしょう。

大家は自主管理と管理委託のどっちを選べば良い?

ここまでの内容を踏まえると、自主管理と管理委託には、それぞれメリット・デメリットがあります。
どちらが良い・悪いという問題でもありません。

そこで、特徴から自主管理が向いている人と管理委託が向いている人をまとめました。

自主管理が向いている人の特徴

まず、自主管理が向いている人の特徴を列挙します。

  • 本業をリタイア済み、もしくはパート・アルバイトなどで比較的時間的余裕がある
  • 賃貸管理業務に関する知識・実務経験がある(もしくはこれから身に付けたいと思っている)
  • 入居者をはじめ、さまざまな立場の人とコミュニケーションを取るのがあまり苦ではない
  • できれば管理委託費は節約したいと思っている
  • トラブルが起きてもある程度は冷静に対応できる自信がある

管理委託が向いている人の特徴

一方、管理委託が向いている人の特徴は以下のとおりです。

  • 会社に勤めているなど本業があり、不動産投資に割ける時間があまり取れない
  • 遠方にある物件を所有している(する予定がある)
  • クレーム対応や家賃の回収など煩雑な業務はできればやりたくない
  • ゆくゆくは自分で管理業務を行うにしても、最初はプロの技術を学んでおきたい
  • 入居者とのコミュニケーションは最低限で構わないと思っている
  • 良い管理会社を見極められる自信がある

まとめ

アパート経営においては、管理業務の質が成果を左右するといっても過言ではありません。
時間的余裕があるなら自主管理にチャレンジするのも悪くありませんが、そうでない場合は管理委託を選んでも良いでしょう。

中山不動産でも、管理委託のご相談を受け付けています。
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