【保存版】定期借地権とは?4つの種類やメリット・デメリットをわかりやすく解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「土地を相続したもののどのように活用したらいいのかわからない」
「土地を貸し出したいけど期間は更新せずに限定したい」
「上に建物を建てる資金がないけど土地だけで定期収入を得たい」
など、土地活用について考えているけどどうしたらいいのかよくわからないと悩んでいる人はいませんか。
そこでおすすめなのが定期借地権と呼ばれる方法です。

今回は、定期借地権とはどのような権利なのか、その種類とメリット・デメリットについて説明します。

専門用語や、法律的な説明もあって少し難しいと感じる方は、最後に弊社で行っている土地活用のセミナーに関してもご紹介させていただいているのでそちらに直接ご相談ください。

定期借地権とは?

定期借地権とは、契約時に決めた一定期間だけ土地を貸す権利のことです。
そのため、土地を貸しても契約期間内に返してもらえないなどのトラブルを回避できるなどのメリットがあります。
まずは、定期借地権とはどのような権利なのか、簡単に解説します。

期間満了により終了する借地権

そもそも借地権は、借地借家法により「定期借地権」と「普通借地権」の2つに分けられます。

借地借家法は、建物の所有を目的とする土地と建物の賃貸借について定めた法律です。

定期借地権は、契約の更新がなく期間満了により終了する借地権のことをいいます。

契約するときに契約終了期間を設置し、お互いに更新ができないことを知っている状態で契約します。

建物譲渡特約付借地権以外の場合、契約を終了したあとその土地に建物があれば取り壊し、借主の負担で更地の状態にする条件になっています。

普通借地権との違いは?

普通借地権は借地借家法で決められた借地権のひとつです。

借地権の存続期間は30年以上とし、最初の更新は20年以上、その後10年以上と賃貸契約の更新期限がきます。

契約の更新といっても借地人の希望が尊重され、貸す側である地主はよほどの理由がない限り契約更新を断ることができません。

定期借地権と違い、一度他人に貸したら、借地人が希望する限り契約は更新され契約を終えて自分がその土地を使用することは長らくできなくなります。

定期借地権の費用

定期借地権の地代相場は、都道府県や地域によって異なります。
一般的には更地の価格を基準として地代は定められ、更地の価格の0.5~1.5%程度が年間相場の目安です。

定期借地権の契約は地代とは別に保証金を払う必要があり、その金額はだいたい土地評価価格の20%ほどです。

あくまでも目安なので、その土地が一般定期借地権か建物譲渡特約付定期借地権なのかでも地代は変わってきます。
地代が最も高いのは事業用定期借地権です。

具体的な費用を知りたい場合は不動産会社に問い合わせをすることをおすすめします。

定期借地権の種類

定期借地権は、「一般的借地権」「事業用定期借地権」「建物譲渡特約付借地権」「一時使用目的」の4つに区分されます。
それぞれ契約期間や契約形式が違うため、目的に合った借地権を選ぶ必要があります。
どのような違いがあるのか、一つずつ詳しく解説します。

一般定期借地権

一般定期借地権とは、50年以上の期間存続して土地を利用できる借地権のことです。

契約は必ず公正証書のような書面で行うようにしましょう。
通常の賃貸借とは違い、書面によって行われた契約以外は有効にはなりません。
しかし、一般定期借地権の場合は公正証書でなくても、書面での契約なら問題はありません。

基本的に契約更新や期間延長がされることはありませんが、双方の意志があれば新たに一般定期借地権の契約を結ぶことができます。

契約が終了すれば、借地人の負担で土地を更地に戻して貸主に返還する必要があります。

事業用定期借地権

事業用定期借地権は事業専用に一定の期間土地を利用することができる借地権です。

事業を目的にすることが決まっている契約なので、建物内の一部だけでも居住を目的とすることは禁止されています。

契約期間は10年以上50年未満で設定することができます。
30年以上50年未満の存続期間の場合、法24条で定められている通り、建物譲渡特約付借地権を併用することもできます。

契約の際に公正証書で「建物の買取請求をしない」と決めておけば、一般定期借地権と同じく借地権を返還する際には、借地人の負担で更地に戻して返還することになります。

建物譲渡特約付借地権

建物譲渡特約付借地権は借地人の建物を契約満了時には地主に譲渡するという特約がついた借地権です。

この場合は、借地権を返還する際に、借地人の負担で更地に戻す必要がありませんが、契約満了時には建物の所有権が貸主のものになります。

契約が終わった後も建物を再活用できるのがメリットです。

契約終了後は建物は地主が買い取ります。
ですから、建物は収去せず土地を返還することになります。
この場合、借地人または借家人は継続して借家として住むことができます。

一時使用目的

一時利用とは、契約の期間を10年未満の短期間に設定できる定期借地権です。

契約期間は10年未満であれば1年未満の短期間でも双方の同意があれば自由に決められます。
使用目的も自由です。さらに、ほかの定期借地権と違い、契約方法も自由です。

契約方法も契約内容も自由度が高いですが、契約の期間が短いので使用目的が難しいのが難点です。

定期借地権の種類まとめ

一般定期借地権事業用定期借地権建物譲渡特約付借地権一時使用目的
契約期間50年以上10年以上50年未満30年以上10年未満の短期間
契約の形式公正証書などの書面での契約公正証書による設定契約制約なし口頭でも可制約なし口頭でも可
借地契約の終了期間満了による期間満了による建物譲渡による期間満了による
契約終了時の建物更地にして土地を返還基本的には更地にして土地を返還地主が建物を買取
建物は収去せず土地を返還
更地にして土地を返還
利用目的制限なし事業のみ居住用は不可制限なし制限なし

定期借地権のメリット・デメリット

ここでは、定期借地権のメリット・デメリットについて説明します。

もし、お持ちの土地をどのように活用しようかと悩んでいるのであればメリットとデメリットを見比べてどのような形で土地を使うのがベストなのか考えてみましょう。

定期借地権のメリット

定期借地権のメリットは

  • 決められた期間まで計画的に土地活用ができる
  • 契約更新や契約期間延長がない
  • 土地の評価額は下がるので相続税も下がる
  • 固定資産税も軽減される
  • 土地を持っていれば借入金なしで土地活用できる
  • 物納が可能になる
  • リスクが少なく安定した収入を得られる
  • 管理の手間がほとんどない
  • 立地による差が少ない

上記のように定期借地権は長期にわたって安定した収入が得られることで注目されています。

定期借地権の種類によってメリットが異なるので、ここからは1つずつ分けて説明します。

種類メリット
一般定期借地権建物買取請求権がない土地が更地で返ってくる
事業用定期借地権居住用に向かない土地も活用できる住居用よりも高い金額で設定できることも
建物譲渡特約付借地権建物の再利用ができる用途に制限がない
一時使用目的土地を活用したいけど数年後自分で使う予定がある短期間の安定した収入が欲しい

定期借地権のデメリット

定期借地権の共通のデメリットは

  • 契約の途中解約ができない
  • 短期や中期の場合、借り手が見つかりにくい
  • 契約の更新ができない

定期借地権の種類によってデメリットが異なるので、ここからは1つずつ分けて説明します。

種類デメリット
一般定期借地権50年以上の長期契約になってしまう
事業用定期借地権利用者が限定される居住用の建物ではないので固定資産税の減税はない
建物譲渡特約付借地権処分に困ってしまう可能性も
一時使用目的短い期間なので使用目的が難しい

まとめ

土地活用について悩んでいる人向けに、定期借地権とはどのような権利なのか、その種類とメリット・デメリットについて説明しました。

専門用語や法律的な要素が多いので少し難しかったですよね。

中山不動産では、土地活用に関する相談や不動産経営&投資に関するセミナーを行っています。

土地活用について全くわからない初心者向け相談も大歓迎です。
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