【必見】マンションの耐用年数ってどれくらい?実際の寿命とはどう違う?

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

多くの人が一生に一度の買い物だけに気がかりなのが、マンションの耐用年数です。

  • 実際にはいつまで住めるの?
  • 耐用年数を超えたらどうなる?
  • 長く住めるマンション選びのポイントって? 

など、マンションの寿命について購入前に知りたいことは山ほどあるでしょう。

そこでこの記事では、マンションの耐用年数や実際に何年住めるのかを解説します。
長く住めるマンションの特徴もお伝えするので、最後まで読めばお気に入りの物件が見つかるはずです。
理解を深めて、長く住めるマンションを見極めましょう。

マンションの耐用年数は60年から47年に短縮

マンションの法定耐用年数は、以下の表のとおり構造別に定められています。
鉄筋コンクリート造の耐用年数は47年と、マンションのなかでもっとも長い耐用年数が設定されています。

住宅用マンションの構造別法定耐用年数一覧

建物の構造耐用年数(住宅用)
鉄筋コンクリート造47年
鉄骨鉄筋コンクリート造47年
木骨モルタル造20年
レンガ造、石造、ブロック造38年
出展:国税庁「耐用年数(建物/建物附属設備)」

また、鉄筋コンクリート造のマンションが47年という耐用年数になっていることについて経緯を知っておきましょう。
鉄筋コンクリート造のマンションは、もとは耐用年数が60年と定められていました。

しかし、当時解体された鉄筋コンクリート造の建物の平均寿命が約46年だったことから、1998年の法改正で47年に短縮され現在に至ります。
つまり、47年という耐用年数は科学的根拠に基づいたものではなく、曖昧な側面があることを理解しておきましょう。

マンションの耐用年数を超えたらどうなる?

マンションの耐用年数というと、実際に住めるマンションの年数と捉えられがちですが、そうではありません。
長く住めるマンションを探すうえで知っておくべき、耐用年数の概念をを紹介します。 

マンションの耐用年数=寿命ではない

マンションの耐用年数は、そのまま寿命を示しているわけではありません。
耐用年数はあくまでも減価償却費の計算に使われているに過ぎず、実際にはそれより長く使われるマンションも多いです。

国土交通省の調査によると、鉄筋コンクリート造の住宅の平均寿命は68年、最長で100年以上の寿命があると報告されており、「マンションの耐用年数=寿命ではない」ことを押さえておきましょう。

なかには築30年程度で建て替えられるものもありますが、耐震性に不安があったり、配管設備の寿命で建て替えを余儀なくされたりなど理由はさまざまです。
少なくとも新耐震基準が適用された1981年以降の物件で、配管設備の修繕が可能な「スケルトン・インフィル工法」の物件であれば、耐用年数以上に長く住むことができるでしょう。

減価償却はどうやるの?

マンションの減価償却の計算方法を紹介します。
マンションの場合、減価償却の対象となるのは建物部分のみで、土地はその対象にならないことを押さえておきましょう。
減価償却の計算式「取得費×償却率」に当てはめて解説します。

<例:本体の取得費2,000万円、設備の取得費500万円>

本体の減価償却:2,000万円×0.022=440,000円
設備の減価償却:500万円×0.067=335,000円

※耐用年数47年の場合の償却率は0.022、15年の償却率は0.067(償却率の具体的な数値は国税庁が発表しています。)

この例の新築マンションでは、1年目から15年目は440,000円+335,000円=775,000円、16年目から47年目は440,000が毎年の減価償却費になります。

住宅ローンの融資は受けられる?

法定耐用年数は、住宅ローンの融資にも関係します。
金融機関では法定耐用年数を融資する際の審査基準の一つとしているため、築年数が古いマンションだと買主が住宅ローンを組めないケースもあることを知っておきましょう。

気になる築年数の基準に関してですが、「築35~60年以内」と金融機関ごとに幅があります。
築35年を超えるマンションの場合、金融機関によっては融資してもらえない可能性があることを覚えておきましょう。
ただし、法定耐用年数がオーバーしていても融資を出してくれる金融機関もあり、築古マンションだと必ずしもローンが借りられないわけではありません。

マンションの耐用年数(寿命)を決める5つの要因

マンションの寿命に関係する要因は耐用年数だけではありません。
それ以外にも、耐震基準や排水管の劣化などさまざまなものが影響します。
マンションの耐用年数を左右する5つの要因を見ていきましょう。

管理・メンテナンス状況

数ある要因のなかでも、とくにマンション寿命に大きな影響を与えるのがメンテナンス状況です。
適切な修繕計画のもと定期的にメンテナンスしているかどうかで建物の劣化速度が変わってきます。

そのため、エレベーターや給排水などの法定点検に加え、外壁塗装や防水工事などの大規模修繕工事が適切におこなわれているかどうかしっかり確認しましょう。
中古マンションの場合は、修繕積立費の納入状況や修繕履歴などから、マンションのメンテナンス状況を調べることができます。

マンションの耐震基準の変化

マンションの寿命は、1981年の耐震基準改正を境に大きく分かれます。
従来では震度5程度の地震で倒壊しない耐震性が基準とされていましたが、1981年の新耐震基準では震度7でもほとんど損傷しない耐震性が求められるようになりました。

その結果、1981年よりあとに建てられたマンションの耐震性は大きく向上し、耐久性も高くなっています。
一方、旧耐震基準である1981年までに建築されたマンションの場合は、耐震性の不安から取り壊しや建て替えが進められていることもあります。

建材の質

マンションに使用されているコンクリートの質によっても、建物の寿命は変わります。
品質の悪い建材で建築されたマンションの寿命は、他のものより短い可能性が高いです。
たとえば、1970年代に建てられたマンションは、排水管がコンクリートに埋まっているケースが多く見られます。
すべてのマンションに共通しているわけではないものの、雨漏りなどの不具合が生じるとの事例もあり注意が必要です。

実際に国土交通省の調査によると、建築後30年越のマンションが建て替えを検討する一番の理由に「排水や給水設備が劣化」が挙げられています。 

排水管などの建物構造

築古マンションでは、排水管などの配管設備はコンクリートの中に埋め込まれて取り替えられない構造の物件が多くあります。
つまり、配管設備を交換・修繕できないために、結果的にマンションそのものの建て替えを迫られる物件もあることを知っておきましょう。

現在では、構造体を壊すことなく配管設備の修理や更新が可能な「スケルトン・インフィル」という工法が主流になっており、新しいマンションであれば構造的な問題は心配いりません。

外的要因による劣化

マンションの寿命は、環境などの外的要因によっても変わることを知っておきましょう。
たとえば、日当たりの良くない立地ではカビなどが発生しやすく、放置したままでいると建物の劣化を早めてしまいます。
海に近い場合も同様に、塩害による建物の劣化を防ぐのは難しいでしょう。

また、地盤が強いかどうかも大切な要因です。
軟弱な地盤で建物が傾いたり、大地震で住めない状態になったりしないかハザードマップを参照して確認してください。

長く住めるマンションかを見極めるポイント

「マンションは管理を買え」といわれるほど、管理状態には大きな価値があります。
マンションのなかには、管理の行き届いた長く住めるマンションと、そうでないものがあります。

資産価値の高いマンションを見極めるポイントを見てきましょう。 

日々のメンテナンスがしっかりされている

マンションの寿命を長く保つためには、日頃のメンテナンスがしっかりされていることが欠かせません。
メンテナンス状況を見極めるポイントは以下のとおりです。

  • 階段の手すりや柵など鉄の部分にさびは出ていないか
  • 掲示板に古い掲示物がないか
  • エレベーターやエントランスの清掃は行き届いているか

日常的に清掃やメンテナンスが行き届いているかどうかチェックしましょう。 

修繕積立金が不足していない

修繕積立金の管理体制が適切かどうかも、長く住めるマンションを見極めるポイントです。
修繕計画に対して金額が不足していると、大規模修繕ができなかったり、修繕の際に不足金を徴収されたりすることがあります。

修繕積立金は安いほどお得に感じますが、安ければいいというものではありません。
計画的に徴収されているかどうかに着目して物件を選びましょう。 

まとめ

マンションを買うとき、どれくらい長く住めるのか気になる方は少なくないでしょう。
ポイントは、「法定耐用年数=マンション寿命ではない」ことです。

鉄筋コンクリート造であれば、耐用年数以上に長く住むことができるので安心です。
マンションをお探しの際は、物件数が豊富な中山不動産にご相談ください。

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