アパート経営での空室率の平均は？空室時の対策や物件の選び方を解説

アパート経営において、考えるべきことの一つが「空室リスク」についてです。
空室率が高い物件は家賃収入が減少するため、対策を講じなければなりません。

この記事では、まずアパートの空室率はどのくらいなのかについて解説します。
賃貸経営における空室率の平均を把握し、適切なタイミングで対応できるように準備しましょう。

また、アパート経営で空室率が高い場合にやるべき対策も紹介します。
どのようなことに気をつけてリスクを軽減していけばよいのかを学びましょう。

賃貸経営の空室リスクに悩まないためにも、最後まで読み進めてみてください。

CONTENTS

• 賃貸アパートの空室率はどれくらい？
• 全国でアパートの空室率が上がっている理由は？
• アパート経営の空室率が高い場合の対策
• 空室率が上がりにくい賃貸アパートの選び方
• まとめ

賃貸アパートの空室率はどれくらい？

アパートの空室率は、不動産投資を成功させるために大事な要素の一つです。

空室率の調べ方

空室率とは賃貸アパートの部屋数に対して、入居者がいない部屋の割合を示す数字です。
1年間の空室率は以下の数式で算出できます。

空室率 ＝（空室数 × 空室だった日数）÷（全体の室数 × 365日）×100

たとえば、10部屋あるアパートで2部屋が3ヶ月間空室だったと仮定します。
すると（2部屋×90日）÷（10部屋×365日）×100 ＝約4.9％となります。

賃貸アパートを経営する際には、長期的に見た空室率が重要です。
現時点での空室割合よりも、一定期間を考慮した空室率を確認するようにしましょう。

賃貸物件の空室率は約431万戸

2018年の10月時点における総務省の調査によると、全国の総住宅数は過去30年間で一貫して増加しています。
それに伴って空き家も増加し続けており、2018年における空き家の割合は13.6％と過去最高を記録しました。

賃貸用住宅の空き家は約431万戸で、空き家全体の50.9％を占めています。
ただし、都市部と地方など地域による偏りがあるため、エリアごとに詳しいリサーチが必要です。

データで見る空室率の推移

同じ調査で過去5年ごとの、賃貸住宅における空室率の推移を見てみましょう。

※住宅全体に対する割合を示しています。

この表からは、全体的に見ると賃貸住宅の空き家は、年を追うごとに増加が抑えられていることがわかります。
近年では全国的に空き家問題が報道され、空室リスクの不安を感じるかもしれません。
しかし、本当に大切なことは、慎重な物件選びと適切な管理です。

出典：総務省「平成30年住宅・土地統計調査住宅数概数集計　結果の概要」

全国でアパートの空室率が上がっている理由は？

アパートにおける空室率の増加は、人口減少と賃貸住宅の増加が関係しています。

少子高齢化による人口減少

日本国内では少子高齢化が進み、継続的に人口が減少しています。
それに従い、賃貸ニーズそのものが減少しています。
総務省の統計調査によると、人口の変化は以下のとおりです。

（千単位以下省略）

この現状を踏まえ、地域ごとの人口増減に注目して賃貸需要を見極めていきましょう。

出典：総務省「人口推計（令和4年（2022年）12月確定値、令和5年（2023年）5月概算値）」

賃貸アパートやマンションが増えている

人口減少が進んでいるにも関わらず、賃貸アパートやマンションが増えていることも空室率の増加につながっています。
国土交通省の調査によると、2022年における貸家の新築着工数は全国で約34万戸（前年比7.4％増）で、10年以上連続で毎年30万戸以上増えています。

相続税対策のためにアパートを立てるケースも少なくありません。
空室率だけを見るだけでなく、何が空室につながっているのかを調査し、対策に取り組むことが重要です。

出典：国土交通省「建築着工統計調査報告」

アパート経営の空室率が高い場合の対策

アパート経営中に空室率が高まった際には、周辺環境や競合物件を再調査して、入居率を高める対策を講じましょう。

入居ターゲットを見直す

アパート経営では周辺の賃貸ニーズに合わせて、入居者のターゲットを考えることが重要です。
ターゲットには以下のようなものが考えられます。

• ファミリー
• 単身者
• カップル
• 学生
• 女性
• 高齢者
• 外国人
• ペットを飼っている人

周辺環境とターゲットが合っているのか、条件を限定しすぎていないかなどを確認してみましょう。
募集条件を変更することで、空室率が改善する場合があります。

管理会社を変更する

アパート経営では、入居者の募集や内見対応などを管理会社に任せるのが一般的です。
入居者の窓口である管理会社の対応能力は、空室率に少なからず影響します。
物件の条件がよほど悪くなければ、きちんと対応してくれる管理会社は入居者を見つけてくれます。

また、ノウハウがある会社なら、空室対策の相談をした際には家賃を下げる前にできることを教えてくれるはずです。
管理会社の対応を見直して、場合によっては委託先の変更を検討しましょう。

入居者に人気の設備を追加する

賃貸物件を選ぶ際、入居者は必要な設備を指定して検索することがあります。
いくら条件がよくても、希望の設備がなければ選択肢から外れてしまいかねません。
なるべく人気がある設備をそろえることで、入居を決めてもらいやすくなるでしょう。
近年では宅配ボックスやインターネット設備、セキュリティー面などのニーズが高まっています。

また、エアコンを新しくするなど、必須設備の更新を検討するのもよいでしょう。
ターゲットに合わせて、住む人の目線で考えてみましょう。

家賃や敷金・礼金を見直す

入居者の金銭的な負担を減らすことは、空室対策につながります。
同じ条件のアパートであれば、より出費が少なく済むほうが有利です。
また、アパートは徐々に劣化していくため、いつかは家賃を下げざるを得なくなります。

一度下げた家賃を再び上げることは難しいため、まずは敷金・礼金の値下げや廃止から始めましょう。
入居から一定期間の家賃を免除するフリーレントも一つの手段です。
家賃収入に直結する部分であり、周辺物件の相場と比較しながら慎重に進めましょう。

リノベーションを検討する

設備の導入で空室の改善が見られない場合、アパートのリフォーム・リノベーションを検討してみましょう。
築古物件でも、キッチンやお風呂、トイレなどの水回りを新しくすることで入居者が決まりやすくなるケースも少なくありません。

入居条件を高齢者まで広げるために、バリアフリーを意識した内装にするなど、ターゲットのニーズを意識しましょう。
大きな出費となるものの、空室が改善できれば家賃収入による回収が期待できます。
場合によっては建替えも視野に入れるなど、建物の状態や予算を把握してじっくり検討することが大切です。

空室率が上がりにくい賃貸アパートの選び方

アパート経営を成功させるためには物件選びが重要です。
空室率が上がりにくい物件を見極めるために、以下の点に注意しましょう。

賃貸需要が高いエリアに絞る

どれだけ設備のそろったアパートでも、交通アクセスが悪くスーパーまで遠いなど、生活に不便な立地では入居者はなかなか集まりません。

• 駅から徒歩圏内にある
• コンビニやスーパーが近い
• 治安がよい
• バスや電車の本数が多い
• 病院や学校が近い　など

必ずしも上記すべて満たす必要はありません。
駅から少し遠くてもターミナル駅に電車1本で行けるケースなどは、入居者が集まりやすい傾向にあります。
生活しやすく、賃貸需要が高いエリアで物件を選びましょう。

災害リスクが低い

台風・洪水・地震など、多くの災害リスクがあります。
入居希望者のなかには、洪水が発生しやすい地域や、地震の被害が大きくなりそうな建物を避けたいと考える人もいます。

また、災害によって建物がダメージを受ければ修繕が必要になり、費用がかかるうえに入居できない状態になってしまいます。
エリアの特性は自分でどうにかできるものではありません。
物件選びの段階で、どのような災害リスクがあるかしっかり把握しましょう。

人口動態をチェックする

不動産投資は長期的に運用するため、物件周辺の人口動態を把握することが大切です。
たとえば、現時点で人口が多いエリアでも、高齢者の割合が高ければ将来的に人口が減って賃貸需要が減少する可能性が高いといえます。

人口動態の把握が難しい場合は、都市部を中心に物件探しをしましょう。
都市部は公共交通機関が発達しており、働き口が多いため継続的な賃貸ニーズが見込めます。

入居者ターゲットに合った物件の構造・設備

入居者によって人気の構造・設備は異なります。
単身者に人気のアパートでも、ファミリー世帯から「収納がたりない」「間取りが合わない」などの理由で選ばれないことも。

学校や商業施設など、周辺環境を見てある程度のニーズを予測可能です。
そのエリアでどのような入居者ターゲットが適切なのかリサーチしたうえで、さらにターゲットに合った設備や構造を備えた物件を選びましょう。

まとめ

アパート経営の空室率が上がらないためには、エリア選びが重要です。
賃貸需要が高さだけでなく、入居者ターゲットの絞り込み・周辺物件の調査をしたうえで選びましょう。
なぜ空室リスクを軽減できるのかを説明できれば、アパート経営の成功率が高まります。

すべてを一人で決定するのではなく、アパート経営のプロに相談してみてください。
中山不動産では、アパート経営で成功するノウハウを持った専門家が在籍しています。

また、高い入居率を実現した当社プロデュースの投資物件も紹介可能です。
不動産投資の経験者・初心者を問わず、アパート経営に興味がある方は個別相談会にご参加ください。