不動産投資で駅近物件は優位？注意点と選び方のポイントを解説
不動産投資をはじめるうえで、重要となるのが物件選びです。
築年数や戸建て、区分マンションなどの条件に加えて、重視されるポイントが「立地」です。
そのなかでも駅近物件は投資に向いているとされています。
しかし、駅近物件のなかでも注意すべきポイントや選び方を把握していないと、駅近という条件だけでは利益が出にくいでしょう。
そこで本記事では、不動産投資の駅近物件の選び方と、メリット・デメリットについて解説します。
CONTENTS
不動産投資で駅近物件を選ぶメリット
不動産投資用の物件で駅近を選ぶメリットは、主に3つあります。
駅から遠い物件に比べて需要がある
投資用不動産の場合、借り手の需要に合ったものを選ばなければいけません。
駅から遠い物件と近い物件を比較すると、駅から近いほうが利便性が高くニーズが高いことがわかります。
通勤や通学に使うことが多い駅の近くは、安定した需要にも期待できるでしょう。
また、駅近にはスーパーやコンビニ、クリーニング店などが集合していることが多く、利便性の高さも利用者にとって魅力となります。
一度入居した人が長く住みやすいだけでなく、募集要項の打ち出しポイントとして記載しやすい点もメリットです。
入居者を確保しやすく空室リスクが少ない
駅近物件を選ぶメリットとして、とくに挙げられるのが「空室リスクが少ない」ことです。
投資用不動産を購入したものの入居者がいなければ、赤字を垂れ流す結果になります。
そのため、空室である期間をなるべくなくし、家賃収入を得られる物件が求められます。
駅近は賃貸検索サイトでもヒットしやすい条件となるため、入居者探しに苦労することが少ないでしょう。
資産価値が落ちにくく売却しやすい
不動産投資では出口戦略も計画してから物件選びをしなければいけません。
一般的に住宅は築年数の経過に伴って値崩れしますが、駅近は需要が高いことから価格が下がりにくい特徴があります。
また、物件そのものの価値は下がったとしても土地の価値は変わらないどころか、立地によっては上がることも。
売却したいタイミングで買い手がつきやすいのが駅近物件の魅力でもあります。
なお、駅の利用者数や周辺商業施設の状況など、需要が大きい駅の近くであるほうが値崩れしにくいでしょう。
不動産投資で駅近物件を選ぶデメリット
駅近物件で不動産投資をする場合、メリットだけでなくデメリットも存在します。
ここでは3つのデメリットについて解説します。
デメリットを把握したうえで、駅近物件に投資するかどうかを検討しましょう。
価格が高く利回りが低くなりやすい
駅近物件はそもそもの価格が高くなりやすく、利回りが低くなりがちです。
不動産投資の利回り計算は主に以下の2つです。
- 表面利回り＝（年間家賃収入÷物件価格）×100
- 実質利回り＝｛（年間家賃収入－年間支出）÷物件価格｝×100
年間支出には、固定資産税や保険料、修繕費などが含まれるため、正確な収益計算をする場合は、実質利回りを採用しましょう。
いずれにせよ、収益を購入物件価格で割るため、物件価格が高くなると利回りが低くなります。
競合物件が多い
駅近は需要が高いことから、物件が乱立しやすく競合が多くなります。
そのため、同じような条件のマンションが立ち並ぶと見劣りしてしまう可能性があります。
また、購入時には近隣に競合物件がなくても、将来的に建つかもしれません。
近隣物件の特徴を把握し差別化を図るなど、物件の強みを見出しましょう。
エリアによっては駅近が強みにならない
駅近であれば、必ず需要があるわけではありません。
地方の場合は車移動が多く、駅近でなくても生活に困らないため、ほかの条件が優先されがちです。
また、大都市の主要駅の場合は競合物件が多く、駅近という条件だけではほかの物件に埋もれてしまいます。
駅近でも不動産投資で注意すべき物件の特徴
駅近を条件に投資用不動産を選ぶと、予定収益を下回ってしまうかもしれません。
駅近物件を選ぶ際は、4つの注意点をチェックしましょう。
人口減少が進んでいるエリアにある
人口が減っているエリアは、現在は満室であっても、今後空室リスクが高くなるため、避けるのが賢明です。
日本全体の人口は減少傾向にありますが、地域によっては人口が増えているエリアもあります。
人口が増えている駅近物件を選ぶと、安定した需要に期待できるでしょう。
災害リスクが高いエリアにある
駅ができる立地だからといって、災害リスクが低いわけではありません。
万が一、地震や大雨、浸水などの自然災害に見舞われると、修繕費用がかかってしまいます。
災害ハザードエリアを参考にし、危険なエリアは避けましょう。
周辺の治安がよくないエリアにある
治安が悪いエリアは入居者希望者が少ない傾向にあり、駅近であっても空室リスクが高くなります。
警察庁が「犯罪情報マップ」を公開しているため、周辺地域の犯罪情報を確認しましょう。
そのほかにも、道路にゴミが散乱していないか、空き家や塀に落書きがないか、風俗店が出店できない第1種住居地域や準住居地域であるかなどの条件からも治安が推測できます。
生活利便性が低いエリアにある
住まいを決める際の条件に、周辺環境を挙げる人も少なくありません。
物件の近くに、コンビニやスーパー、病院など、ライフラインに欠かせない店があるのが好ましいです。
とくにコンビニなどの小売店は、出店の際に市場調査をおこないます。
ある程度利用者が見込めないと出店に踏み切らないため、小売店がない駅近は人気がないエリアと考えられるでしょう。
不動産投資で駅近物件を選ぶ際に重視したいポイント
駅近で投資用不動産を探す場合、どのような点を確認したらよいのでしょうか。
5つのポイントを解説します。
現地調査をおこなう
駅近物件に限らず、投資用不動産を購入する際は実際に足を運んで自分の目で物件と周辺状況を確認しましょう。
現地でチェックしたいポイントは主に4つあります。
- 駅まで実際に歩いた距離と時間
- 日中、夜間の周辺の騒音
- 周辺施設の有無と種類
- 駅周辺の治安
ネット上の地図からでも周辺状況を確認できますが、実際に歩いてみると坂が多かったり街灯が少なかったりすることがあります。
また、日中は健全な雰囲気のエリアでも、夜になると雰囲気が変わることもあるため、昼夜両方とも確認しましょう。
また、周辺に小学校や保育園などが多い場合はファミリー層、安価なスーパーやコンビニが近ければ単身層など、ターゲットにする層によって求められる周辺施設にも差が出ます。
該当エリアに住んでいる人を確認するのも有効です。
住みたい街として評価されているかを確認する
住みたい街としてすでに評価されているエリアは、人気が高く治安のよい街として安定した需要が期待できます。
何度もランクインしているエリアや近年開発中のエリアは、魅力的です。
しかし、人気のエリアゆえにすでに物件価格が高騰している可能性があるため、慎重な判断が求められます。
今後の再開発が予定されているかを確認する
不動産価値の上昇に期待できる要因の一つとして、再開発計画の有無があります。
駅周辺に商業施設や幹線道路などの建設予定があれば、人口増加や不動産価値の上昇に期待できるでしょう。
家賃が上がったことにより賃貸収入の増加を狙えるだけでなく、売却益を狙った運用もできます。
競合物件との差別化を図れるのかどうかを探る
駅近で周辺施設や治安もよい、人口減少リスクも少ないとなると、物件が乱立しやすくなります。
現段階ではまだ発展途上で物件が少なくても、今後物件が増えてくる可能性も高いでしょう。
このような場合、競合物件と差別化できる物件を選ばなければいけません。
- 高いセキュリティ
- スマートホーム
- デザイナーズマンション
競合物件との差別化では、住み手の立場で付加価値を探りましょう。
建物全体で差別化が難しい場合は、水回りのリフォームや間取りを最新に変えたリノベーションも有効です。
不動産投資の専門家に相談する
不動産投資は、物件選びで収益のすべてが決まるといっても過言ではありません。
そのため、投資用物件の判断は専門家に相談してアドバイスをもらうのが賢明です。
物件についての助言だけでなく、エリアやローンの選び方、収益シミュレーションまでサポートしてくれます。
まとめ
不動産バブルにともなって不動産投資を始める人も増えています。
駅近物件は空室リスクが低く安定した需要に期待できることから、投資用不動産として人気です。
高い先行投資となるため、注意点や選び方を押さえたうえで購入を検討しましょう。
中山不動産では、投資用不動産の紹介をおこなっています。
駅近物件だけでなく、不動産投資を検討している人の相談にも乗っているため、お気軽にお問い合わせください。