【必見】不動産投資で失敗しない物件の選び方!見るべき6つのポイントとは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

「不動産投資で成功できる物件なんて、どうやって見分けるのだろう?」
「どんな物件が失敗しないのかなんて、わかるものなのかな?」
不動産投資で成功をしたいと思っていても、物件の選び方がよくわからず、悩んでしまう方もいるのではないでしょうか。

この記事では、不動産投資で失敗しない物件の選び方を紹介します。

確認すべき6つのポイントを押さえて、不動産投資成功へのスタートを切りましょう。

不動産投資は物件選びが重要

不動産投資が成功するのか、失敗するのかは物件選びが大きく影響を与えます。
「買えそうな価格だから」のように、目先の条件だけで選んでは、失敗の原因になることも。
いくら買える価格だとしても、空室が続いて入居希望者が現れない物件では、毎月のローン返済も滞ってしまいます。
また、預貯金からマイナス分を補うこともあるでしょう。

「老後に備えたい」
「収入源を増やして毎月の暮らしを楽にしたい」

そう考えて不動産投資を始めても、赤字続きでは利益を得る前に、せっかく手に入れた物件を手放さなくてはいけない恐れもあります。
やはり、不動産投資で成功を収めるには、物件をしっかり検討して選ぶことが重要です。

物件選びで見るべき6つのポイント

「不動産の知識がないと物件選びは難しい」と考える方もいるでしょう。
実は、専門知識を持っていなくても問題ありません。

ここでは、物件選びで見るべき6つのポイントを紹介します。

①入居者ニーズのあるエリアか

物件に入居希望者が現れなくては、家賃収入が得られません。
そのため、入居者ニーズのあるエリアであるかが大切なポイントです。

たとえば、大きな市の主要駅に近い物件なら、利便性が高いため、入居希望者が現れやすいでしょう。

ただし、駅から距離がある物件のすべてが入居者ニーズがないということではありません。
大学や企業、大きな商業施設に近い物件。
このような物件は、入居希望者が生活する上で、いつも利用する施設へのアクセスの良さから、ニーズがあり空室になりにくいと考えられます。

②人口減少率の低いエリアにあるか

現時点では入居希望者が多いエリアだとしても、長期間運用する不動産投資は将来のことを考えた視点も必要です。
人口減少率の低いエリアにあるかをチェックしてください。

今後人口が減ってしまうエリアは、空室が増えることが予測されます。
しかし、人口が増えている地域であれば、入居希望者が現れやすいでしょう。

一つの市のなかでも、人口増加しているエリアと停滞傾向のエリアがあります。
不動産投資に向いている地域として、名古屋が注目されていますが、区によって人口の変動は違いがあります。
そのような情報を知った上で物件選びに役立ててください。

③周辺環境が充実しているか

周辺環境の充実度も物件選びではチェックが必要です。
スーパーやコンビニ、ドラッグストアなどが近くにある買い物がしやすいエリアは、入居希望者が現れやすい傾向にあります。
また、病院や公園、図書館などの公共の施設がそろっている場所も空室リスクが避けやすいと言えるでしょう。

入居者のターゲット層が単身世帯、ファミリー世帯、高齢者世帯などによって、魅力に感じる周辺環境は異なるものです。
想定しているターゲットが好む周辺環境であるかをチェックするようにしてください。

④適切な利回りの物件か

購入を検討している物件の利回りも重要な項目の一つです。
周辺の物件と利回りを比較して、極端に高利回りになっていませんか。

平均よりも高すぎる利回りの物件は、特に警戒が必要です。
利回りが高いと利益が多く得られるように感じるため、魅力的と思うかもしれません。

しかし、高利回りの物件には、空室リスクが高いデメリットが裏に隠されている可能性があります。
適正範囲内の利回りは、新築か中古、単身世帯向けかファミリー世帯向けなどさまざまな条件によって異なります。複数の物件と比較しながら、適切な利回りの物件を選びましょう。

下記関連記事では、投資を成功するための最も重要なポイントの一つである利回りについて、説明しています。
ぜひ参考にしてください。

⑤建物の構造や設備がしっかりしているか

入居者が「住みたい」と思える設備が整っているのか、建物の構造がしっかりしているのかという点も物件選びには大切です。
オートロックや防犯カメラがある物件は、セキュリティ対策がしっかりしているという印象を持つため、入居希望者が現れやすいでしょう。
また、使い勝手の良い収納スペースや家事のしやすい間取りなど、入居者目線で住みやすいと感じる物件であるかを入念に調べましょう。

他にも、大型の地震に備えた耐震構造を採択しているかをチェックしておくと、万が一のときには、倒壊する可能性が低く「安全に暮らせる住まい」として、入居者にアピールできます。

⑥物件管理は行き届いているか

不動産管理会社による管理が行き届いているかも忘れずにチェックしましょう。
エレベーターや廊下、エントランスなど住民全員が使う共用部分の清掃やメンテナンスは、管理会社の仕事です。

こまめに手入れをされていない物件は、入居希望者が現れにくく空室リスクや家賃滞納リスクが発生する可能性が高まります。

また、建物の構造もしっかりチェックをしてください。
建物は年数とともに老朽化してしまい、いつかは大規模な修繕が必要になります。
今後の修繕リスクに対応できるだけの修繕費の積立が適切であるかも確認することが大切です。

不動産投資で失敗しない物件の選び方

不動産投資は、物件選びが収益に大きく影響します。
次に、不動産投資で失敗しない物件の選び方を紹介します。
先ほどご紹介した6つのポイントを押さえ、そのうえで失敗しない選び方を実践してみましょう。

不動産投資に関する知識を身に付ける

不動産投資は、購入した不動産を上手く経営していくことで利益が得られます。
まったく知識がないと、悪意のある営業マンが提案した不動産の話を鵜呑みにしてしまい、大損するかもしれません。

不動産価値が高い物件を見極め、運用し、利益を出すには不動産投資に関する知識を身に付けましょう。
インターネットで調べたり本を読んだり、セミナーに参加したりなどさまざまな方法があります。

下記関連記事では、不動産投資について書かれた本を紹介しています。
不動産投資の成功のためぜひ参考にしてください。

現地調査をする

インターネットや不動産投資会社が提示した情報だけでなく、現地調査もおこない、自分の目で確かめるようにしてください。
物件の外観の雰囲気、内装や間取りも現物を見ると、写真とは違ったように見えることもあるでしょう。

また、購入予定エリアの治安状態や交通量の多さ、最寄り駅までの距離なども実際に見ることで、入居者視点での気づきが得られます。
どのような層が多く住んでいる地域なのかもわかれば、入居者ニーズが高い物件を選択しやすいでしょう。

周辺の家賃相場をチェックする

購入を検討している物件には、予想される利回りの記載があります。
利回りのベースとなる家賃は、想定上の値です。
不動産投資で失敗を避けるには、周辺の家賃相場を確認してください。

提示された家賃は、相場と大きく離れた家賃相場の可能性があります。
高い家賃で算定したキャッシュフローで収益の見込みがあったとしても、相場通りの家賃では赤字経営の可能性も。
地元密着型の不動産会社に相談をして、家賃相場や不動産業界の動向などの情報を得ることがおすすめです。

投資物件を内見するときのチェックリスト

現地に出向いて、内見しようにも「どこを見れば良いのかがわからない……」「見るべきポイントを見落としそう……」と不安を抱く方もいるのではないでしょうか。
最後に、投資物件を内見するときのチェックポイントを紹介します。
物件そのもののチェックポイントと周辺環境のチェックポイントの2つに分けて詳しく解説します。

<建物用チェックシート>

 
チェック場所 チェックアイテム
外観 外壁にひび割れがない、もしくは修繕済みである
外壁周辺の清掃が行き届いている
エントランス・ポスト ゴミが落ちていない
落書きがされていない
エレベーター 動きに異常がない
ゴミ捨て場 ゴミの仕分けがきちんとされている
外廊下・廊下 床や壁、天井にひび割れがない
天井高や横幅に圧迫感を感じない
室内 傾いていない
クロスに目立つような汚れがない
水回り 水漏れがない
水圧が正常である
浴室 湯沸かし器の規格があまりにも古いタイプではない
住民 住んでいる方の家族構成や生活スタイルをチェックする
騒音 隣の部屋や上下階から騒音がないかをチェックする

外観や共用部分の管理は、管理会社の仕事です。
そのため、管理会社の管理が行き届いているかをチェックしましょう。
修繕が必要な箇所をそのまま放置していては、近いうちに大規模な修繕が発生するかもしれません。
管理状態は入念にチェックしてください。

<周辺環境用チェックシート>

チェック
場所
チェック方法チェックの目的
最寄り駅駅までの距離を実際に歩く信号待ち時間や交通量などからリアルな所要時間を把握するため
公園や学校公園や学校までのを際に歩く避難場所としての使用の有無を確認する万が一の災害時に、住民の安全確保のため
スーパーやコンビニ物件のすぐ近くにスーパーやコンビニがあることをチェックする近くにスーパーもコンビニもない物件を避けるため
ハザード
マップ
水害に遭いにくいエリアかをチェックする水害に遭いやすいエリアの購入を避けるため
騒音や臭い工場などの施設や幹線道路からの騒音や臭いをチェックする騒音や異臭があると住民のストレスになってしまい、退去されてしまう恐れがあるため
時間帯別の雰囲気朝・昼・夜と時間帯を変えてチェックを実施する人通りや交通量、街灯などによる明るさを確認するため
前所有者売却理由を聞く目視しただけでは判断できない売却理由を知って、対策を立てたり購入の後押しにするため

周辺の施設までの距離や所要時間はGoogleマップでも確認はできますが、実際に歩いて状況把握をすることが大切です。
特に、「横断歩道での信号待ちが長い」「上り坂が続いて、帰り道が辛い」など、普段の生活でマイナスになる部分がないかどうかを確認しましょう。

また、スーパーやコンビニも近くになければ、そこに住み続けるのは不便に感じてしまうため注意が必要です。
入居者視点で「住みやすい環境か」を意識してチェックしてください。

まとめ:初心者は信頼できる不動産会社に相談しよう

不動産投資の成功への道は物件選びから始まっています。
目先の価格にとらわれずに、入居者目線、経営者目線で入念に確認することが大切です。

投資をこれから始める初心者は信頼できる不動産会社に相談しましょう。
専門家から、最新の正しい情報を得て、失敗しない物件選びをしてください。

中山不動産では、不動産投資のノウハウや最新情報をお伝えするセミナーを実施中です。
名古屋市内の物件をメインに高い収益が期待できる物件を多く取り扱っています。
不動産投資が成功できるよう、サポート体制も充実しています。
ぜひ、ご相談ください。

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