【要注意】不動産投資に住宅ローンの利用はNG!バレるとどうなる?

こんにちは。
中山不動産株式会社 不動産エバンジェリスト伊東です。

「住宅ローンは投資用物件でも使える?」「不動産投資ローンは金利が高いから、住宅ローンで物件を買いたい」と、考えている方がいるかもしれません。
いかなる理由でも、住宅ローンを利用した不動産投資は、絶対に避けてください。
違法行為となり、後々に恐ろしいことが待ち受けています。

今回は、なぜ住宅ローンを不動産投資に利用してはいけないのかを詳しく解説します。
また、不正が見つかったときに、どのような事態になってしまうのかも紹介していますので、注意が必要なポイントを知って、正しく不動産投資を始めましょう。

住宅ローンと不動産投資ローンの違いは?

二つのローンの違いをまとめました。

住宅ローン不動産投資ローン
借入の目的居住する家を購入するため事業を営むため
返済原資会社員:給与収入
自営業者:事業収入
不動産の家賃収入
金利0.34%〜2.95%〜
審査基準個人の属性個人の属性不動産の価値
融資限度額完済時の年齢や年間の返済負担率などを考慮して決定年収✕7倍〜10倍が一般的


まず、不動産を所有する目的が異なります。

また、金利も住宅ローンはかなり低めの設定です。
返済原資が給与収入であることから、「毎月の返済が滞ることはないだろう」という安心感があります。
一方で返済が滞るリスクを金融機関が懸念して、不動産投資ローンの金利は高くなっています。

審査基準にも違いがあり、住宅ローンは、個人の年収や勤務先、家族構成などの属性を重視する傾向にあります。
しかし、不動産投資ローンでは、「どれだけ収益が見込める不動産か」といった不動産価値も審査の対象となり、厳しくチェックされるため要注意です。

住宅ローンは不動産投資に使うと違法

住宅ローンが低金利だとは言え、誤った方法で不動産投資を始めようとは思わないでください。
2018年9月に公表された不正があります。
それは、投資用物件を居住用だと嘘の理由を述べ、フラット35の利用を申請し、融資を金融機関から受けたという事例です。
105件もの不正利用が発覚し、さらには49件もの不正が疑われました。

なぜ、この申請が不正だと扱われているのでしょうか。
違法になってしまう理由や、万が一、バレてしまったらどうなってしまうのかを紹介します。

不動産投資に住宅ローンの利用がNGの理由

不動産投資に住宅ローンの利用ができない理由は以下の二つです。

  • そもそもの不動産の所有目的が異なる
  • 返済のための収入源が異なる

自分が住む家を買うために住宅ローンを利用します。
一方で、不動産投資用物件は、収益を得ることが目的です。
住むためと収入を得るためとでは、目的が異なります。

毎月安定した給与収入から返済する住宅ローンと、家賃収入から返済する不動産投資ローン。
返済のためのお金の出所が異なります。
このことから、契約内容に背いている点が二つもあるため、不動産投資に住宅ローンの利用が違法扱いされます。

不動産投資に住宅ローンを利用したことがバレる原因

不動産投資に住宅ローンを不正利用したことがバレる主な理由が以下のとおり。

  • 宛先不明となった郵便物の返送
  • 金融機関担当者の予定外の訪問
  • 管理を依頼している不動産会社への調査

金融機関から郵便物が送られてくることがあります。
その物件に契約者が住んでいなければ、宛先不明として郵便物が返送されます。
不審に思った金融機関の担当者から連絡が入り、契約者の住宅ではないことがバレてしまいます。

また、金融機関の担当者が「たまたま近くまで用事で来たからついでに立ち寄る」といったことが起こるかもしれません。
管理を依頼している不動産会社に、何らかの調査が入り、そこから発覚することもあるでしょう。

ここで紹介した原因はあくまでも一例です。
不正利用が発覚するのは時間の問題で、必ず見つかるため、十分に気を付けてください。

不動産投資で住宅ローンを利用したことがバレたら?

住宅ローンの不正利用が万が一、バレてしまったらどのような事態になってしまうのでしょうか。
どんなに借入残高があったとしても、一括返済を求められます。
不正利用して融資を受けたのですから、当然のことでしょう。
しかし、一括返済を求められても、自己資金によほどの余裕がない限り対応するのは難しいもの。
一度に返済できなければ、せっかく手に入れた不動産ですが、抵当に入れられてしまいます。

別の金融機関のローンに借り換える方法があるものの、これもあまり期待できるものではありません。
金融機関からの「信用」を失った状態では借り換えができず、最悪の場合は、自己破産の可能性もあるでしょう。

住宅ローンで不動産投資を勧める不動産会社の営業に要注意

不動産会社のなかには、堂々と、住宅ローンを利用した不正を勧めてくるところがあります。
「不動産のプロが言うことなら、間違いないはず」と安心感を持ってしまうもの。この営業トークにも、十分に注意してください。

もし、違法だと知らなくても問題が発覚した場合は、投資をおこなうオーナーの責任です。
申告書や住民票の細工といった悪徳な不動産会社が教える裏ワザを鵜呑みにせずに、金融機関と堂々と交渉できる大家を目指しましょう。

不動産投資で住宅ローンが認められるケース

例外として、投資用物件でも住宅ローンが認められるケースがあります。
「これなら住宅ローンが使えるはずだ」と自己判断せずに、不動産会社や金融機関とよく相談してください。

賃貸併用住宅

住宅ローンの利用が認められるケースの一つが「賃貸兼用住宅」です。
これは、その名のとおり、一軒の住宅の中に自分が住む居住用スペースと賃貸用のスペースの両方があるものを示します。
ただし、住宅ローンの適用には条件があり、居住スペースと賃貸スペースの割合が「1:9」のような状態ではいけません。
建物の面積のうち、1/2以上が居住スペースであることが条件です。
あくまでも、本人が住むための家であることが購入理由です。

住宅ローンが適用される賃貸併用住宅の購入を検討する際は、居住スペースの広さが条件をクリアしているかをしっかり確認しましょう。
賃貸スペースからの家賃収入は住宅ローンの返済に充てられます。

転勤などやむを得ない事情の場合

転勤などやむを得ない事情で、住宅ローンの利用が認められる可能性もあります。
会社員といて働いていると、転勤を命じられることも今後起こるかもしれません。
家を購入し返済している途中で、空き家になる家を他人に貸し出すこともあるでしょう。

住宅ローン契約者以外の人が住むのは、本来は契約違反です。
そのため、やむを得ない事情が発生した場合は、自己判断をせずに金融機関に必ず相談してください。

住宅ローンと不動産投資でよくある質問

「住宅ローンと不動産投資ローンは、どちらか一方が返済途中でも契約できるだろうか……」と、住宅ローンと不動産投資ローンの併用でよくある質問を紹介します。
疑問を解消して、不動産投資家としてのスタートを切ってください。

住宅ローンと不動産投資ローンの併用はできる?

返済の原資が異なるため、住宅ローンと不動産投資ローンの併用はできます。
ただし、どちらのローンを優先して組むかは、しっかりと検討しましょう。
高い買い物だからこそ、シミュレーションは入念にしてください。

住宅ローンと不動産投資ローンはどちらを優先?

併用できるとわかっても、今度はどちらのローンを優先すべきかは悩むところ。
投資用物件のキャッシュフローを、まずはシミュレーションしてみましょう。

収支がプラスになる見込みが高く自己資金に余裕があれば、不動産投資ローンを住宅ローンより優先するのがおすすめです。
不動産投資で得た家賃収入と給料の合計が、年収と見なす金融機関が多くあります。
希望金額の住宅ローンを組むには、年収を少しでも多くし、属性を高めることがポイントです。

不動産投資中で住宅ローンが組めないときの対処法は?

不動産投資ローンの契約後に住宅ローンを組むと、年収が高くなり属性が良くなるメリットがあります。
しかし一方で、借入残高の多さから金融機関に返済滞納のリスクを懸念され、住宅ローンが組めない事態が起きてしまうことがあります。

住宅ローンが組めないときの対処方法は、キャッシュフローの改善が最も有効です。
不動産投資ローンの金利が現状よりも低いプランに借り換えをしてください。
不動産投資ローン毎月の返済額が少なくなれば、返済滞納のリスクが下がり、住宅ローンの契約がしやすくなります。

住宅ローン控除の内容や利用方法、2021年に改正される変更点や注意点について、こちらの記事で詳しく解説しています。

まとめ:投資をするなら不動産投資ローンを使おう!

不動産投資ローンを使って投資を正しく始めましょう。
住宅ローンを利用して投資用物件を購入するのは、違法行為です。

不動産投資について悩んだときは一人で抱え込まずに信頼のできる不動産会社に相談してください。

中山不動産には、不動産売買の知識が豊富なスタッフが在籍しています。
また、「これから不動産投資を始めたい」という方向けのセミナーも開催中です。
少しでも資産運用に興味がある方は、お気軽にご参加ください。

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