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【必見】新築アパート投資は失敗する?メリット・デメリットから注意点を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資にもいろいろな方法がありますが、新築アパート投資はコンスタントに人気のある方法の一つです。
借りる側の立場からすれば、立地条件や間取りなどが同じなら、できる限り新しい家に住みたいと思うのは至極当然でしょう。
入居者の獲得が見込め、収益もコンスタントに得られる可能性も高いことが、新築アパート投資が人気を博す理由と言えます。
しかし、実際に取り組むにあたっては注意すべき点も多く、すべての人に手放しでおすすめできるわけではありません。

この記事では、新築アパート投資のメリット・デメリットや注意点を詳しく解説します。

アパート投資における新築と中古の違いを比較

アパート投資と言っても、自分でアパートを建てたり、新築物件として購入したりして投資する新築アパート投資と、中古物件を購入しておこなう中古アパート投資があります。
これらは、細かい部分で異なるため違いを理解しましょう。

新築アパート中古アパート
家賃比較的高くできる高くしづらい
融資通りやすい条件によっては厳しい
修繕費高額にはなりにくい条件次第では高額になる
空室リスクあまりない立地条件次第では高くなる
家賃下落リスクやや高めあまりない
利回り中古に比べると不利新築に比べると有利

新築アパート投資をおこなうメリット

新築アパート投資には、入居者が確保しやすかったり、金融機関からの融資条件が有利になったりなど、多くのメリットがあります。
ここでは、主要なメリットに絞って詳しく解説します。

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新築アパート経営

入居者を確保しやすいため収益性が高い

新築アパートならではの強みは、人気が高く、入居者を確保しやすいことです。
その他の条件がまったく同じなら、できる限り築年数が浅い(できれば新築の)物件を好む人はやはり多いでしょう。

入居者を確保できれば家賃収入もある程度はコンスタントに入ってくるようになるため、安定した収益を得られやすいです。
効率よく収益を挙げられる意味では、新築アパート投資は収益性の高い投資であると言えるでしょう。

金融機関の融資条件が有利になりやすい

新築アパート投資のメリットとして、金融機関の融資条件が有利になりやすいことも挙げられます。
不動産投資ローン(アパートローン)には「融資期間が法定耐用年数に連動して設定される」という特性があるためです。

新築アパートの場合、法定耐用年数がそのまま残っている状態で融資が受けられ、融資期間も長くなります。
同じ金利で同じ額を借り入れる場合であっても、融資期間が短い場合に比べ毎月の返済額は少なくなるでしょう。

入居者のニーズに合わせた物件を建てられる

土地を取得し、アパートを建てて投資をおこなう場合、入居者のニーズに合わせた物件を建てられます。
たとえば、近隣に大学や会社などがあり、一人暮らしの人が多いエリアでは、ワンルームや1Kなどコンパクトで家賃が安い間取りが好まれるでしょう。

そこで、駅近の土地を取得し、コンパクトな間取りのアパートを建てれば入居者を確保しやすくなります。
不動産投資は入居者がいなければ成り立たない以上、ニーズをつかみ取ることが大切です。

新築アパート投資をおこなうデメリット

一方、新築アパート投資にはメリットだけではなくデメリットもいろいろあります。
実際に検討する際は、デメリットにもきちんと目を向け、対策を講じたうえで慎重に始めるようにしましょう。

取得費用が高く運用までに時間がかかる

新築アパート投資は、取得費用が高く運用までに時間がかかることがデメリットの一つです。
土地を探してから物件の建築、入居者も募集するとなると、かなり時間がかかります。
早くても数ヶ月、状況次第では年単位で考えなくてはいけません。
実際に運用をスタートできるのは入居者が入ってからとなります。
できる限り早く運用を始めたいと人は、事前にスケジュールを確認しておきましょう。

利回りが低くキャッシュフローが悪化しやすい

新築アパート投資の場合、税込の物件価格や購入時コストが中古物件に比べると高くなりがちです。
そのため、利回りも低くなってしまいます。

また、毎月のアパートローンの返済額も高くなり、その分出ていくお金も多いことから、キャッシュフローも悪化しがちです。
実際にやってみないとわからない部分もありますが、入居状況が芳しくない場合は、早期に物件を手放す可能性も出てくる点に注意しましょう。

家賃の下落幅が大きい

たとえ新築アパートであっても、一度人が住んだり、人が入居しないまま一年経過したりすると中古アパートとして扱われます。
そして、一度中古アパートになった場合、家賃も下がっていくため注意しましょう。
三井住友トラスト基礎研究所によれば、築3年〜10年にかけて賃料が年間約1.7%下がっていきます。
築10年経つと1割近く下がる計算です。

引用元:三井住友トラスト基礎研究所「経年劣化が住宅賃料に与える影響とその理由」

収支シミュレーションを立てるのが難しい

中古アパートであれば過去に入居者がいるため、データもそろうことから収支シミュレーションが現実に即した形で立てられます。
一方、新築アパートに関する収支シミュレーションは過去の入居者がまったくいない形で立てなくてはいけません。
どれだけ綿密に計算しても、実際に募集を開始してみたら予想外の結果に終わる可能性もある点に注意しましょう。
できれば「良い・普通・悪い」などパターンを変えて複数シミュレーションすることをおすすめします。

新築アパート投資で失敗しないためのポイント

新築アパート投資で失敗しないためには、ただ「何となく儲かりそうだから」と取り組むのではなく、事前にポイントを押さえたうえで着実に進めていきましょう。
ここでは、具体的に2つのポイントを解説します。

長期のキャッシュフローを考える

新築のうちは入居者も多く、家賃も高めに設定できるため、キャッシュフローに余裕があるかもしれません。
しかし、一度中古になってしまうと家賃が下がるうえに、ローンの返済や修繕費の積立などで何かとお金がかさみます。
短期的な結果だけで決めるのではなく、長期的に収入が得られるかも考えましょう。

頭金を多く入れる

新築アパート投資のためにローンを組むなら、できるだけ頭金を多めに用意しましょう。
頭金を多めに用意できれば、毎月の返済額は少なくなり、余裕をもって返済できます。
たとえ何らかの理由で収益が急激に減っても、出ていくお金が少なければトータルでの収支に及ぼす影響を少なくできるでしょう。

リスクを低く抑えたい場合

新築アパート投資に対するこだわりがなければ、中古ワンルームマンション投資をするのも選択肢の一つです。
中古ワンルームマンション投資は用意できる自己資金が少なくても始められ、利回りも比較的高いことが多いでしょう。

また、過去の入居者のデータが出そろった状態で始められるため、収支シミュレーションがしやすく、「本当に収益が得られる物件」かを吟味して選べます。
工夫次第ではリスクを低く抑えつつ、新築アパート投資よりはるかに高い収益が得られる可能性も出てきます。
このような理由から、リスクを抑えたい場合は新築アパート投資より中古ワンルームマンション投資がおすすめです。

まとめ

新築アパート投資は、不動産投資初心者やリスクを低くしたい方など、すべての人におすすめはできません。
「それでも新築アパート投資がしたい」のか「だったら中古ワンルーム投資にする」のかは人それぞれですが、迷っているならプロに相談してみましょう。
中山不動産でも、熟練したスタッフが対応しますので、お気軽にお声掛けください。

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