不動産投資の確定申告で還付金はいくら受け取れる？還付額を増やすコツ

この記事では、不動産投資の確定申告で還付金を受け取る方法や増額のコツについて解説します。

不動産投資で所得税の還付金を受け取れる仕組み

まずは、不動産投資で所得税の還付金を受け取れる仕組みから確認していきましょう。

不動産所得以外にも所得がある人は、所得税の還付を受けられる可能性があります。

不動産所得の損失を給与所得から差し引ける

不動産投資においては、固定資産税や減価償却費、修繕費などの必要経費が収入を上回ってしまう場合もあるでしょう。
しかし、不動産所得は損益通算の対象であり、損失が生じた場合は給与所得から損失額を差し引いて確定申告できます。
損益通算とは、その年度における収入と損失を合算し、差額に基づいて課税される仕組みのことです。

不動産所得の損失額を給与所得額から差し引くと、課税対象になる所得額が減少します。
この差額によって所得税率と控除額が変わった場合、払い過ぎた税金を還付金として受け取ることができます。

所得税の還付金を計算する方法

所得税の還付金を計算するためには、まず不動産所得と給与所得を知る必要があります。

「所得税の還付金を計算する手順」

1. 不動産所得と給与所得を計算する
2. 不動産所得と給与所得を合算して合計所得額（＝課税所得金額）を出す
3. 国税庁の早見表で合計所得額に該当する所得税率と控除額を調べる
4. 「合計所得額×税率ー控除額」の式で所得税を算出する

「所得税率と控除額の表」

出典：国税庁「No.2260 所得税の税率」

1～4の手順で所得全体に対する課税額が明確になったら、最後に還付金がいくらになるのか計算しましょう。

「還付金の計算式」

所得税の還付金＝源泉所得税額（給与所得時に毎月徴収されている所得税の合計）ー4.で算出した所得税額

不動産投資でマイナスの収益になった場合でも、他の所得でカバーして還付金を受け取れる点は大きなメリットといえるでしょう。

不動産投資で住民税の還付金を受け取れる仕組み

不動産投資によって受け取れる還付金は、所得税だけでなく住民税にもあります。
ここでは、住民税の還付金を受け取る仕組みについて見ていきましょう。

住民税は給与所得に基づいて算出される

住民税は、国民一人ひとりが居住する自治体に対して課される税金であり、不動産所得や給与所得などの所得額に基づいて算出されます。
住民税の計算については、税務署に提出された確定申告書を基に各自治体がおこなっているため、必要な手続きはとくにありません。

ここで注目すべきは「住民税は確定申告書を基に算出されている」という点です。

住民税は前年度の所得が反映される「所得割」と、所得額に関わらず地域住民が同じ金額を納める「均等割」の合計額で構成されています。

「均等割」の金額が変わることはめったにありません。
一方で、確定申告した所得額が前年度より少なくなった場合は「所得割」も少なくなるため、結果的に住民税が安くなります。

住民税の還付金を計算する方法

住民税の還付金を計算するには、前年度の不動産所得と必要経費を計算し、他の所得（たとえば給与所得）と合算する必要があります。

住民税の税率は、所得割が10%で均等割が5,000円（年額）です。

【住民税の計算式】

住民税＝課税所得額×10%＋5,000円

たとえば、前年度の給与所得が300万円で不動産所得が50万円の損失だった場合、課税対象になる所得額は300万円－50万円＝250万円になります。

給与所得のみであれば所得割額は300万円×10%＋5,000円＝30万5,000円です。不動産所得の損失分を差し引くため、250万円×10%＋5,000円＝25万5,000円まで下がります。

住民税の還付額を増やすためにも、不動産投資でかかった必要経費を正しく算出してから確定申告しましょう。

不動産投資で消費税の還付金は受け取れる？

令和2年の税制改正により、居住賃貸物件の消費税還付は禁止されました。
ただし、店舗・事務所用の物件であれば消費税の還付を受けられる可能性があります。
消費税の還付金を受け取るためには、以下2つの条件を満たす必要があります。

事業用物件であること

不動産投資において、消費税の還付を受けるための条件の一つは店舗や事務所といった事業用物件であることです。

消費税の課税対象となるのは以下のようなものがあります。

• 店舗・事務所として貸している家賃
• 退去時の原状回復費（貸主がおこなう場合に限る）
• 駐車場費（きちんと整備されている場合に限る）

これらを正しく申告することで消費税の還付を受けられる可能性があります。

居住用の賃貸物件は、消費税の還付を受けられません。
例外として住居と店舗を合わせた複合施設などは事業用物件として扱われるため、消費税還付の対象になります。

課税事業者であること

課税事業者であることも、不動産投資で消費税の還付金を受け取るための条件です。
事業用物件に投資していても、課税事業者でなければ消費税の還付を受け取れません。

課税事業者になるためには、以下いずれかの要件をクリアする必要があります。

• 前々年の課税売上高が1,000万円超
• 個人事業主の前年上半期の課税売上高が1,000万円超
• 法人の前年度の期首から6か月間の課税売上高が1,000万円超
• 消費税課税事業者選択届出手続を行った
• 資本金1,000万円以上の新規設立法人や特定新規設立法人

消費税の還付を受けたい場合は、事業用物件に投資すること、課税事業者であることが条件であることをおさえておきましょう。

不動産投資で還付金を受け取る方法と時期

確定申告をしたあと、還付金はいつ・どのような方法で受け取れるのでしょうか。

不動産投資で還付金を受け取る方法と、受け取れる時期について確認していきましょう。

還付金を受け取る方法

還付金は、確定申告時に指定した口座への振込みか、郵便局もしくはゆうちょ銀行の窓口で受け取れます。

口座情報は確定申告の際に提出するため、別途手続きは必要ありません。
窓口での受け取りを希望する場合は、確定申告時に受け取り先の「郵便局名」や「ゆうちょ銀行の支店名・出張所名」を指定する必要があります。

還付金はいつ受け取れる？

還付金は通常、確定申告手続きをしてから約1～1ヶ月半ほどで受け取れます。
e-Tax（オンラインで確定申告ができるサービス）を利用して確定申告した場合は、2、3週間ほどで受け取り可能です。

ただし、申告内容に誤りがある場合は再度申告が必要となり、受け取りまでの期間が長引くため注意してください。

サラリーマンが不動産投資で還付金額を増やすコツ

サラリーマンが不動産投資で還付金を増やすコツとして、以下の3点が挙げられます。

• 確定申告は青色申告をする
• 耐用年数に注意して投資用物件を選ぶ
• 経費は正しく申告する

確定申告は青色申告を選択する

不動産投資で還付金額を増やす方法として、青色申告の選択が有効です。

青色申告特別控除が適用され控除額が増えるため、課税所得額が減少して所得税や住民税が減ります。
その結果、還付金として受け取れる金額も増える仕組みです。

青色申告承認申請書の提出と複式簿記での記帳が必要になりますが、節税対策ができるため青色申告を選ぶのがよいでしょう。

耐用年数に注意して投資用物件を選ぶ

耐用年数とは、税法で定められた資産の使用期間で、減価償却費を計上するために用いられます。

耐用年数が経過すると、減価償却できなくなり不動産投資の所得額が増えます。
所得額が増えることは、所得税や住民税といった納税額も増えるということです。

投資物件を選ぶ際は、耐用年数がどのくらい残っているかという点にも注意しましょう。

経費は正しく申告する

不動産投資において、経費を正しく申告することは還付金額を増やすために重要なポイントです。

たとえば、管理費や修繕費、保険料、不動産業者に支払う手数料などは、すべて経費に該当します。
記帳の際には領収書や請求書などの書類をしっかり保管し、確定申告の際に必要な情報を整理しておくことも重要です。

不動産所得の赤字を損益通算できないケースに要注意

不動産所得に対する損失は、原則として他の所得との損益通算が認められます。
しかし、損益通算の対象外となるケースもあるため注意してください。

【損益通算の対象外になる一例】

• 趣味、娯楽、保養、または鑑賞目的で所有している別荘などの不動産貸付に関わる損失
• 土地購入で生じたローンの利子

また、収益物件を売却する際の譲渡所得がマイナスになった場合も、損益通算できません。

参考元：国税庁「No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算」

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まとめ

不動産投資で損失が出た場合、給与所得と損益通算することで課税対象額が少なくなるため、支払い過ぎた分の税金が還付されます。

確定申告時に青色申告を選択する点や、経費を正しく申告するなどのポイントを押さえて、しっかり節税対策をしていきましょう。

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