【必見】不動産投資の危険エリアはどこ?初心者が失敗しないための選び方を紹介

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

不動産投資においては「どのエリアにある物件を選ぶか」も非常に重要になります。
そして、危険エリアに手を出さないほうが無難なエリアもあるのは事実でしょう。

そこで今回は、危険エリアの特徴や避けるためにできること、逆に不動産投資で選ぶべきエリアの特徴について詳しく解説します。
一度理解すれば「あ、なるほど!」と思えることばかりです。

不動産投資における危険エリアの特徴

不動産投資における危険エリア=物件の購入は見送ったほうが良いエリアの特徴について、詳しく解説します。
「借り手がつきそうにない」「生活が不便」「災害に巻き込まれる恐れがある」のいずれかに当てはまる場所と覚えおきましょう。

人口減少でエリアの賃貸需要が低い

日本の人口は減少傾向にありますが、すべての都道府県で減少しているわけではありません。
総務省の「住民基本台帳人口移動報告」では転入超過数という指標が集計されています。
プラスであれば「入ってくる人のほうが出ていく人より多い」という意味です。

令和2(2020)年の場合、埼玉・千葉・東京・神奈川・大阪・沖縄ではプラスになっていました。
逆に、マイナスになっている都道府県では、人口が減りつつあり、賃貸需要も低い可能性があるため、物件の購入は見送ったほうが良いかもしれません。

物件の利便性が低いエリア

物件の利便性が低いエリアも、不動産投資では避けたほうが無難です。
以下のものが周辺になければ、利便性が低い=生活しづらいため、入居者がなかなか現れない可能性があります。

  • スーパー
  • コンビニ
  • 薬局
  • 病院
  • 郵便局

また、ファミリー向けの物件への投資を考えているなら、公園、幼稚園・保育園、小学校・中学校なども近くにあるか確認したほうが良いでしょう。
不動産投資において「家賃が入らない」は避けるべき事態である以上、綿密な下調べが必要です。

交通の利便性が悪いエリア

都市部から遠くても、交通の利便性が良いエリアの物件は「生活に不自由はないし、家賃も安い」と重宝されます。
しかし、都市部から離れているうえに、交通の利便性も悪いエリアの物件にはなかなか借り手はつかないのも実情です。
避けたほうが無難でしょう。

鉄道・バスの路線数や運行状況を調べれば、交通の利便性はある程度判断できます。
自分で実際に公共交通機関を使って現地に足を運べば、利便性がより正確につかめるでしょう。

駅から物件の距離が離れている

最寄り駅から遠い場所にある物件もやめたほうが良いでしょう。
特に、単身者向けのワンルームなどの物件を購入する場合、駅から徒歩10分以上離れていると賃貸需要が下がってしまいます。

また、物件情報上では「徒歩10分以内」でも、坂道ばかりだったり、踏切・信号が多かったりする場合、実際は10分以上かかるでしょう。
物件の候補が決まったら、実際に歩き、どのくらい移動に時間がかかるか調べるのをおすすめします。

自然災害による被害の影響が大きいエリア

台風や地震などの自然災害が起きた場合、被害が大きくなるエリアにある物件は避けましょう。
自然災害に巻き込まれて家に住み続けられない、という事態は誰にとっても嫌なものであることに変わりありません。

地方自治体では自然災害が起きた場合の被害状況を予測するために、ハザードマップを作成しています。
ハザードマップを見れば、どのエリアに大きな影響が及ぶのか、おおよその目星がつけられるはずです。

下記関連記事では、不動産投資における地震リスクの対処法について解説します。
もしものときの備えにもなる地震保険の内容も合わせて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

実際に訪れたことのないエリア

実際に訪れたことがないエリアにある物件を、自分の目で見ずに購入するのはおすすめできません。
Googleマップなどである程度の周辺情報は把握できますが、現地に足を運んでみて初めてわかることのほうがはるかに多いためです。

できる限り時間を取って現地に行き、実際に様子を見てみましょう。
地域密着の不動産会社とも密に連絡を取り、情報交換をするのも効果的です。

不動産投資で失敗しないためのエリア選びのコツ

不動産投資で失敗しないためには「借り手が付きそうなエリアにある物件を選ぶ」ことが大前提となります。
選ぶ際のコツをまとめました。

治安の良いエリアを選ぶ

治安が良いエリアを選ぶのは必須です。
「安心して住める」と思ってもらえないと、借り手はつきません。
都道府県の警察が発表している犯罪認知件数の統計をチェックするのはもちろん、実際に自分の目でも確かめましょう。
できれば、昼間と夕方に分けて歩き、夜間の人通りや街灯の整備状況を確認するのをおすすめします。

通勤・通学に便利なエリアを選ぶ

「物件を借りて住んでもらう」ためには、通勤・通学に便利なエリアにある物件を選びましょう。
たとえば、学生数の多い大学があるなら、電車やバスで容易にアクセスできるエリアを調べ、そのエリアにある物件を購入すると借り手がつきやすいはずです。
なお、最寄り駅からの距離は、長くても徒歩10分以下にとどめましょう。

住みたい街や沿線から選ぶ

住宅ローン会社やWebサービス会社が調査している「住みたい街・沿線ランキング」も、物件選びでは参考になります。
ランクインしている街・沿線に住みたいと思う人は一定数いることになるため、物件を購入したとしても借り手が付きやすいでしょう。
都心から離れていても便利、という意味でランクインしている街・沿線はねらい目です。

再開発中のエリアから選ぶ

再開発が進んでいるということは、将来的に商業施設やオフィスができる可能性が高いということです。
そのため、人口が増えて賃貸需要もアップし、不動産価格も上昇していく可能性が高いでしょう。
ただし、再開発計画が予定通りに進まず、計画の一部が変更されたり、白紙になったりする可能性もある点に注意が必要です。

単身者の多いエリアを中心に選ぶ

借り手がつきやすいという意味では、単身者が多く住んでいるエリアにある物件のほうが有利でしょう。
たとえ、将来的には持ち家を購入したいと考えていたとしても、結婚するまでは賃貸物件に住む単身者は多いためです。
特に、あまり予算がない場合は、ワンルームや1DKの物件を選び、単身者に借りてもらう前提で進めましょう。

下記関連記事では、不動産投資をこれからスタートする方向けに、賃貸需要の調べ方や人気エリアを紹介します。
物件の立地選びのポイントと注意点・名古屋の不動産投資で失敗しないためのポイントも詳しく解説していますので、ぜひ参考にしてください。

危険エリアを避けるためにできること

不動産投資には適さないエリア=危険エリアで物件を購入するのを避けることが、不動産投資における成功のカギです。
危険エリアを避けるためには、具体的に何をすれば良いのかを知り、実践するようにしましょう。

個別相談で情報を収集する

不動産投資のプロへ個別相談するのは、情報収集をするうえで欠かせません。
もちろん、自分一人でも、Web検索で情報を収集することはできます。
しかし、時間がかかるうえに真偽の程も定かではありません。
間違った情報をつかまされる恐れもあります。
正しい情報を効率的に手に入れるには、プロに聞くのが近道でしょう。

信頼できる不動産会社に相談する

物件を選ぶ際の相談相手も重要です。
顧客の視点に立って物件を紹介してくれる不動産会社を探しましょう。
不動産投資を続けていくうえで心強いパートナーになるはずです。
中山不動産でも、1人1人のお話をていねいに伺ったうえで、不動産投資に適した物件のご提案をいたします。
どんなことでもまずは一度ご相談ください。

まとめ

不動産投資において「借り手がつかず、家賃収入もない」のは避けなくてはいけません。
このような事態を避けるには、明らかに不動産投資に向いていない=危険なエリアの物件は選ばないのが重要になります。
この記事で紹介した危険なエリアの特徴を熟知した上で、危険ではないエリアの物件を慎重に選ぶようにしましょう。

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