【保存版】新耐震基準と旧耐震基準の違いとは?違いや見分け方を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

住宅の賃貸や購入で気になるポイントの一つが耐震基準ですよね。
地震大国といわれる日本だからこそ、自分が住む家の耐震基準を把握しておくほうが安心です。

実は、この耐震基準には2つの基準があり、その基準により耐震性能以外にもさまざまな違いがでてきます。
今回の記事で分かることは次の通り

・「旧耐震基準」と「新耐震基準」の概要と違い
・「旧耐震基準」と「新耐震基準」の見分け方
・「旧耐震基準」のデメリット

自分はもちろん、家族と暮らす住宅は生活する以外にも有事に「命を預ける」側面があります。

ぜひ参考にしていただいて、安心できる住宅選びをしていきましょう。

旧耐震基準と新耐震基準

耐震基準とは、建物を建築する際に満たしていないと建築ができない基準です。
現在「旧耐震基準」と「新耐震基準」があり、基準の内容が違います。

では、なぜ新耐震基準が出来たのか。
きっかけは、震度5をこえる宮城県沖地震で建物の倒壊など大きな被害が出たからです。
その後、1981年6月から新耐震基準が適用されました。
それぞれ説明していきます。

旧耐震基準とは?

1981年6月以前に建築確認をされた物件。
その基準は、震度5の地震で「倒壊しない」ことを基準にしています。
つまり、震度6以上の地震を想定していないということです。

震度6以上の地震がおきる可能性が十分にある日本では「倒壊する危険性がある」とも言えますね。

新耐震基準とは?

1981年6月以降に建築確認をされた物件。
基準がアップデートされていて
・震度5レベルの地震ではほとんど建物が損傷しない
・震度6以上の地震でも倒壊しない

となっております。

旧耐震基準と新耐震基準の違いは?

大きな違いはやはり「震度6以上の地震に耐えられる設計か」です。
旧耐震基準の物件でも、建築費のかかったしっかりした建物は高い耐震性能をもっていることもありますが、古い物件なので劣化している可能性も高いのです。
なので、物件それぞれで耐震性能は違いますが、購入する立場から見れば震度6以上の地震に耐える設計をしている安心感と、建物としての価値に違いがあるでしょう。

新耐震基準は本当に安全?

安全性を表すデータとして、2016年4月の熊本県熊本地方の震度7の地震において、「国土技術政策総合研究所」と「国立研究開発法人建築研究所」が実施した建造物被害の現地調査からの分析を参考にしていきましょう。

上の図は、木造建築の被害状況を建築年ごとに分けて比較したものです。
この図から分かることは、

震度7の地震がおきた時
・旧耐震基準の物件は「倒壊の危険性が高い」「無被害の物件はほぼない」
・新耐震基準の物件は新しくなるほど「倒壊の危険性がほぼない」「無被害の物件が過半数になる」

ことが分かります。

以上のことからデータとしても明確に新耐震基準の優位性がみてとれますね。
では、つぎに新旧の見分け方をお伝えしていきます。

旧耐震基準と新耐震基準の見分け方

単純に1981年6月以降に完成したから新耐震基準とは限りません。
時期によっては資料やデータで確認をとる必要がありますので、その確認方法を解説していきます。

【おすすめ】建築確認の日付を確認する

建物を建てる時「建築確認日」と「竣工日」があります。

建築確認日・・着工前に建築会社や不動産会社が行政に確認をしてもらい、問題ないと確認できた日付

竣工日・・建物が完成して建築主事の検査に合格して検査済み証が発行された日付

つまり、竣工日は1981年の11月だけど、建築確認日は1981年の3月だったということもあり得るのです。
建築確認日が1981年6月以前なのか以後なのかで基準が変わるということですね。

建造物によっては数年ほど建築期間が必要な事もあるので、建築確認日をあきらかにしておくことが大切です。

しかし、建築確認日は図面から分からず不動産会社も把握していないことがあります。
その場合、役所で調べてもらうことは出来ますが手間がかかってしまいますよね。
まだ検討段階なら次にご紹介する方法で推測してみるのもよいでしょう。

広告のデータで適用基準を推測する

建築確認日を推測する方法が、広告データの竣工日から建物の規模をみて推測する方法です。

例えば、大型マンションでは1~2年程の建築期間がかかるので、1981年5月に建築確認がとれたとして、2年後の1983年5月には恐らく完成しているでしょう。
余裕を見て1984年以降の竣工日だと新耐震基準である可能性が高いと言えます。

調査書で言明を受ける

「建築確認概要書」「建築確認台帳 記載事項証明」を取り寄せる事が出来ます。
その方法は、都道府県庁や市区町村の役所で調査依頼をすると可能です。
購入を真剣に考える場合に有効な手段ですね。

旧耐震基準物件のデメリット

旧耐震基準物件は当然耐震性が低いのがデメリットですよね。
しかし、耐震性以外にも色んなデメリットがありますので、中でも大きなデメリットについて解説していきます。

住宅ローン控除が利用できない

住宅ローン控除とは「年末のローン残高×1%」を所得税・住民税から控除するという制度です。

住宅ローン控除の仕組みはコチラの記事をどうぞ

この住宅ローン控除をうけるには、マンションなどの耐火建築物だと築25年以内が適用条件になります。
つまり、旧耐震基準では住宅ローン控除をうけることができないのです。

ただし、築25年が過ぎていても控除をうけることができる条件もあります。
次の2点です。

1. 既存住宅売買かし保険の付保
2.耐震基準適合証明書の取得

既存住宅売買かし保険は引き渡し前に付保しておく必要があるので、契約前に検討しておかなければいけません。
耐震基準適合証明書自体は引き渡し後でも良いですが、耐震基準適合証明書の仮申請書は引き渡し前に発行しておく必要があります。
旧耐震基準の物件で耐震基準適合証明書をとれる物件は少ないですが、住宅ローン控除はとてもお得な制度なので不動産会社から確認してもらいましょう。

贈与税の非課税制度が利用できない

父母や祖父母などの直系尊属から、居住用に新築もしくは取得するために金銭を贈与された場合に、一定金額まで贈与税が非課税になる制度です。

契約年消費税率10%が適用される方
質の高い住宅左記以外の住宅(一般住宅)
令和元年4月〜2年3月3,000万円2,500万円
令和2年4月〜3年3月1,500万円1,000万円
令和3年4月〜3年12月1,200万円700万円
出典:国土交通大臣指定 住宅瑕疵担保責任保険法人 株式会社あんしん保証

この非課税制度も耐火建築物だと築25年以内が適用条件なので、利用することが出来ません。

不動産取得税や登録免許税の優遇が利用できない

一定条件をクリアーすれば、不動産取得税や登録免許税の軽減措置があるのですが、こちらも築25年を超える旧耐震基準の物件では、利用できません。

このように、さまざまな制度上の優遇措置を受けることができないデメリットがあります。
こちらも考慮して購入価格を考える必要があります。

まとめ

今回は、耐震基準の違いや見分け方を中心に解説していきました。

総務省の「平成30年住宅・土地統計調査」では、全国の住宅の建築時期の中で旧耐震基準の物件が24.6%あると発表しました。
約4分の1とまだまだ旧耐震の物件が多いので、中古物件を購入の際には耐震基準を確認して、納得できる住宅を購入しましょう。


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