【専門家が解説】共有特分土地売りはトラブルになりやすい!リスクを避ける方法とは

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

親子や夫婦、兄弟など、共有名義の不動産を持っている方もいるのではないでしょうか。
「親子でお金を出し合って購入した」「ペアローンで夫婦の共有名義にした」という事情から、一つの不動産を共有名義にすることはよくあるケースです。
また、相続などの事情で共有したら、売却時にトラブルになった経験がある人もいるかもしれません。
共有持分土地の取得時に知識が少ないと、「どうやって売却したら……」「共有者同士で話し合いの場が持てない」「土地の売却を巡って揉めている」など、さまざまなトラブルに悩まされることも。
トラブルの回避には、共有持分土地について詳しく知り、そして「共有の状態を早く解消すること」や「そもそも共有名義にしない」などの対策が必要です。

今回は、トラブルのもととなりやすい“共有持分土地”について、概要やリスク回避のポイントをお伝えしていきます。

共有特分土地は自由に売却できる

「自分の分だけ売れるか」と共有持分売却について疑問に感じる人もいるかもしれません。
そもそも共有持分とはどのような意味なのでしょう。まずは、共有特分土地について紹介します。

共有特分土地とは?

共有持分土地とは、一つの土地に対して持ち主が複数いる状態のことです。

共有しているといっても、「何人で持っている」という人数だけで権利の割合はわかりません。
そこで、共有持分土地について「持分〇分の〇」といった具合に、割合が決められています。

それぞれが同じお金を出し合って共有持分土地を持つケースでは、共有する人数で平等な割合にすることがほとんどです。

また、相続で共有にするなら、法定相続分に合わせ、持分の割合が決められるパターンがよく見られます。

共有特分土地だけなら独断で売却できる

土地は切り離して売れないので、「土地全体を売る」ことはできません。
しかし、自分の持分の「権利」については独断で売却可能です。

たとえば、夫婦の共有持分土地なら「離婚するから売りたい」ということもあるでしょう。
相続時に兄弟同士で共有した場合、「兄は反対しているが私は売りたい」と意見が別れるになることもあるかもしれません。

共有持分土地の「土地全体」は自分だけのものではなく、誰かとの共有です。

そのため、土地を区切って「自分の分だけを売る」ということは残念ながらできません。しかし、持分の権利を第三者へ独断で売却可能です。

共有特分土地の売却先は?

共有持分土地を売るとき、売却先は共有持分土地を専門に買取している不動産会社が一般的です。

「持分の権利だけを売る」となると、一般的な人はなかなか購入しません。
仮に購入しても、ほかの共有者の同意がなければ、土地が売れないからです。

共有特分土地の売却方法

それでは、持分だけでなく「土地全体を売りたい」というときには、どうすればいいのでしょうか。

共有全員が同意して売却する

共有持分土地は、共有者全員が”売ること“に同意していれば、売却可能です。

誰かの持分が残ることもないので、売却価格は一般的な相場に近い額となるでしょう。

売却で得た利益は、持分に合わせて分けられます。
そのため、誰かが極端に損をしたり得をしたりといった不公平感があまりないのがメリットといえます。

「全員が売ることに納得」というときに、選択できる方法です。

共有特分土地は放棄することもできる

自分が持っている土地を「放棄」という形で手放すこともできます。
放棄された持分は、それ以外の共有者の持分割合に加わります。

たとえば、二人で共有している土地であれば、一人が手放すことで、もう一人の単独名義にすることもできるでしょう。

分筆して売却する

分筆とは、「一筆」として登記されている土地をいくつかに分けて登記し直すことです。

共有名義の不動産が「土地」の場合には、分筆することで、自分の所有しているところの売却ができます。

ただし、土地の分け方には注意が必要です。

土地は分けることで、それぞれが一つの土地になります。
しかし、「日当りが良い・悪い」「道路から出入りしやすい・しにくい」などにより、価値や売りやすさが変わってきます。

土地の面積や形状はいろいろなパターンがあるので、分筆の方法で揉めることも考えられます。
分筆したことで形状が悪くなり、買い手がつきにくくなることもあるかもしれません。

分筆の問題点をじっくり共有者同士で納得してから分筆に踏み切ることをおすすめします。

共有特分土地の売却はトラブルになりやすい

単独で所有している場合と違い、共有持分土地はさまざまなトラブルが起こりやすいです。
想定し得るトラブルについて、その事例をいくつか見ていきましょう。

土地を売却したくても共有者が賛成しない

単独で土地を所有している場合との決定的な違いが「自分だけの意思でできないことが多い」という点です。

土地を売却するには、全員の意思が売る方向へ一致している必要があるため、何度も話し合いを重ねなければなりません。
共有者が多いほど、話し合いがまとまりにくく、なかなか売却が進まないこと出てくるでしょう。

また、相続で共有名義になったときに多い問題が、「共有者が遠方で話し合いの時間調整がしにくい」「共有者が亡くなり権利関係が複雑化している」などです。

一つの土地を売るにも、相当な手間と時間がかかることも珍しくありません。

共有者の一人が勝手に共有特分土地を売却した

共有者の一人が勝手に共有持分土地を売却してトラブルになるケースもあります。

さきほど、「自分の持分の権利については売却が可能」と解説しました。
しかし、売却先となる持分買取専門の不動産会社は「権利を安く買う⇒ほかの共有者へ高く売る」という流れで、利益を得ます。

つまり、共有者の一人が勝手に持分を売ると、その人自身も安い金額で売ることになるだけでなく、ほかの共有者は不当な金額で購入することも想定されます。

土地の共有を避ける方法

さまざまなトラブルを避けるためには、共有を避けるべきです。
どんな方法があるのでしょうか。

共有状態にしない

共有でトラブルが起きるなら「土地を共有しない」ことが、ベストな方法です。
すでに共有持分土地になっているなら、誰か一人の名義に変えることでトラブルを抑えられます。

いままさに、相続の局面で「共有持分土地になる・ならない」と悩んでいるなら、共有持分土地で共有するよりも土地を売却して現金化し、それを平等に分けるのもいいでしょう。

「あとから面倒が起こるかも……」と考えるよりは、早めに土地を手放してしまえば揉めごとが少なく済むかもしれません。

共有物分割をしておく

すでに共有持分土地になっているなら、共有物分割という方法を考えましょう。

今後、土地の活用法がなければ、「換価分割」で売ったお金を分けてしまえばOKです。

「代償分割」なら、単独名義になった人が、本来の持分の割合に応じたお金をほかの相続人に渡すことになります。

また、分筆により土地を分け、それぞれの土地を単独所有する「現物分割」という方法もあります。

これら3つの方法は共有トラブルを回避できる対策です。

ただし、代償分割では「正当な代償金かどうか」で揉めることもありますし、現物分割で分筆すると「分け方は不公平ではないか」というトラブルも起きやすく、十分に注意が必要です。

どの方法を選ぶにしても、特徴や問題点をじっくりと共有者同士で相談するようにしましょう。

弁護士に相談する

共有持分土地の売却については、法律的な問題もたくさん絡んでくるため、弁護士に相談するのもいいでしょう。

共有持分土地の多くは、夫婦や親子、兄弟同士と身近な存在であることがほとんどです。

お金の話になると、これまでの関係性が悪化することも珍しくありません。
共有持分土地のトラブルがきっかけで、疎遠になってしまうケースもあります。

さらに話し合いがこじれて、精神的に辛く感じることも。
法律的な話が絡むと、当人同士では解決できないこともあるでしょう。

後々にトラブルを持ち越さないためにも、弁護士へ相談するのも解決策の一つです。

まとめ

共有持分の土地があると、いろいろなトラブルが起こるかもしれません。
土地がある限り、税金を払わなければいけないという問題もあります。

また、長期間共有のままでは、相続人が増えて面倒なことも増えます。

共有持分土地について現在悩んでいる人の多くは、「早めに対策しておけばよかった」という気持ちを持っているようです。

「共有にしない」もしくは「共有状態を解消しない」ことが悩みを解決する近道と言えるでしょう。
また、土地を売ればお金を平等な形で分けることができ、お互いに納得し合ってトラブルをおさえることもできます。

「共有不動産があるけれどどうしたら……」と悩んでいるときには、売却の方向も含めて考えてみてはいかがでしょうか。

中山不動産では、共有持分土地の売却のご相談も対応が可能です。
これまでにも売却に悩んでいた皆様方のお力添えをしてまいりました。

それぞれのお悩みに合わせて、精一杯サポートさせていただきます。ぜひ、お気軽にお声がけください。

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