【専門家が解説】市街化調整区域を賢く活用する裏技とは
住んでいる家の築年数が長くなると「家が老朽化して、 不自由さを感じる」「家族構成の変化で二世帯住宅へ変更したい」など、建て替えを検討する場面に直面していきます。
しかし、法律の問題で建て替えができない場合があります。
この記事では、ご自身の住宅がどの区域にあってどんな制限を受けるのかについてを調べるための参考にして頂ける内容になってます。
CONTENTS
市街化調整区域とは？
都市計画法7条に規定される市街化を抑制する地域です。
原則として住宅を建てることができません。
つまり、市街化調整区域とは、新しく建物を建てたり増築したりすることを抑える地域となります。
開発行為については、都道府県知事（指定都市等では市長）の許可を受けなければなりません。
しかし、住宅であっても、事業用であっても例外的に開発許可不要の規定もあります。
都市計画法で区分される
都市計画法では、「都市計画区域」と「準都市計画区域」があります。
「都市計画区域」とは、無秩序な市街化を防止し、一体の都市として整備・開発・保全する必要がある区域で、計画的な街づくりが求められます。
原則として都道府県が指定します。
一定規模以上の開発行為については、許可を受けなければなりません。
（都市計画法第29条）
都市だけでなく、農地や山林の田園地域も指定されています。
全国土の面積でみると、約27％が都市計画区域です。
都市計画区域は「市街化区域」と「市街化調整区域」に区分されています。
この区分を区域区分と言います。
さらに、区域区分が定められていない都市計画区域は、「非線引き区域」と呼ばれています。
「準都市計画区域」とは、都市計画区域外での無秩序な開発や建築行為を防止するために指定する区域です。
指定は、都道府県が行います。
一定規模以上の開発行為については、許可を受けなければなりません。
市街化区域との違いは？
市街化区域は、すでに市街地を形成している区域で、10年以内に優先的かつ計画的に市街化を図る区域です。
必ず用途地域が指定されます。
用途地域は全部13種類があり、建物の用途や規模などの制限が設けられています。
市街化区域では、生活の利便性を高めるため、商業施設や病院などが積極的に建設されています。
一方、市街化調整区域は、田んぼや畑、山林などの自然環境等を守る地域であり、建築物の開発や建築が制限されています。
市街化調整区域に関する疑問を解決
市街化調整区域では、家を建てることができないわけではありません。
以下の条件で住宅建築が可能とある場合があります。
- 都道府県知事の許可がある場合
- 農林漁業用建築物を建てる場合
- 図書館、公民館、変電所鉄道施設、変電所、仮設建築物など
- 非常災害の応急処置
- 都市計画事業を行う場合
市街化調整区域のメリット
・税金が安い
固定資産税の評価額が低く、税金が安くなります。さらに都市計画税も課税されません。
・土地が安い
市街化区域内と比べ、約1/3程度の価格が設定されています。
・自然に囲まれ、静かに暮らせる
豊かな自然と騒音に悩ませることがなく、のんびりと静かに暮らせます。
建て替えや増築できない？
市街化調整区域は、原則として建築物の新築はできません。
中古住宅の建て替えや増築・改築などは、開発許可を受けなければなりません。
地域によって、高さ制限や隣地との距離による制限などがあります。
リフォームやリノベーションなども、原則、自治体に開発許可を受けなければならず、自由に行うことができません。
売却するときに不利？
市街化調整区域の物件は、様々な制限で売却しにくくなっています。
例えば、農地では、農地の売却に許可が欠かせません。
つまり、農地法と都市計画法の2つの許可が必要です。
一方で、農産物加工業に必要な建築物は、開発許可を受けることにより建てることができます。
住宅ローンに通りにくい？
住宅ローンは、対象外になる場合や審査に通った場合も融資額が減額または担保としての価値が低いため融資の許可が通りにくい傾向にあります。
インフラが整っていない？
市街化調整区域では、電気・水道・ガスなどの生活インフラが整っていないケースが多くあり、多額の設備費用がかかってしまうことがあります。
したがって、ご自身で電気を引いたり、水道・ガスを通すことになり、負担が大きくなります。
特に下水道が無いことが多く、自己負担で浄化槽を設置しなければならないケースもあります。
そのため、トイレは汲み取り式であることも少なくありません。
市街化調整区域を賢く活用する裏技
少子高齢化で社会福祉施設や老人ホームの需要が高まっています。
特に特別養護老人ホームは、民間の有料老人ホーム等に比べ安価であり、利用者が増えることが予想されます。
こうした公的施設は、事前協議と届け出を行うだけで建築が可能とされています。
社会福祉法人が建築を検討している場合には、賃料を得ることができます。
そして、徐々に注目を集めているのが「墓地」としての活用。
住宅が多く並んでいる市街化区域では、墓地や霊園が避けられる傾向にありますが、市街化調整区域では自然が多く、環境にも適していると言えるので、墓地や霊園に活用する例が増えています。
また、医療施設やコンビニ、ドラッグストアなど、生活に必要な店舗については、市街化調整区域の土地を活用し建物を建てることになりますが、開発許可の申請が必要です。
申請は、以下の手順で行われます。
申請手順
事前届
→標識の設置、住民説明、説明報告書の提出
→説明報告書の縦覧、見解書の提出
→事前協議
→開発事業協議
→協議締結
→開発許可申請
不動産会社に売却を依頼
市街化調整区域の土地は、用途が限られているので流通量が少ないのが現状です。
さらに役所調査や現地調査の手間もかかるため、不動産会社が仲介を受けてくれない可能性もあります。
しかし、市街化調整区域の不動産を専門的に扱う会社もありますので、このような専門の不動産会社に売却を依頼する方法も1つです。
市街化調整区域の不動産を売却する際の注意点
市街化調整区域の不動産を売却する際には、地目が「農地」になっていないか確認しましょう。
基本的に農地として売却しなければならず、住宅として建築する場合には「転用」の申請が必要
となります。転用には、都市計画法に基づく農地を宅地にする許可も必要です。
一方「宅地」になっていれば、インフラが整っているケースが多く、売却できる可能性が高いと考えられます。
土地を整備して駐車場経営
駐車場は建物を建てる必要がなく、手軽に行うことが可能です。
主に月極駐車場とコインパーキングに分けられます。
初期費用は青空駐車場であれば、枠線を引く塗装費用のみでコスト軽減につながります。
ただし、周辺の需要や集客の見込みがあるかなど、収益面を検討するのがよいでしょう。
日用品の店舗を経営
日常生活のため必要な物品を販売する店舗などは、原則、都市計画法上の許可が必要ですが、延べ面積が50㎡以内である場合に許可が不要となっています。
まとめ
このように市街化調整区域とは、どのような区域なのか？
市街化区域との違い、建て替えや増築、市街化調整区域の活用方法までを解説しました。
多様化する不動産の需要に対応するには、不動産会社の選び方が大切です。
当社でも「中山不動産株式会社」では、お客様の細かなニーズ応え、賃貸・買取・デザイナーズアパート建築など幅広く対応しています。
特徴としては、大手にはない専門性・専任性があり、小規模ならではのノウハウと経験を持っています。
居住用・投資用問わず、どのような物件であっても対応可能ですので、今回解説した市街化調整区域の建て替えや新築などもお気軽にご相談ください。