アフォーダブルハウジングとは？東京都の最新動向や海外の制度を徹底解説

2025.08.28

「アフォーダブルハウジング」という言葉を、最近ニュースなどで耳にする機会が増えたのではないでしょうか。

特に、東京都が200億円規模のファンドを創設し、本格的な供給に乗り出すと発表したことで、「一体どのような住宅なのだろう？」「私たちの生活や投資にどう関係するの？」と、関心を持たれた方も少なくないはずです。

しかし、新しい言葉であるがゆえに、「公営住宅とは違うの？」「単に安い家のこと？」といった疑問が浮かんでいるかもしれません。
社会的なテーマだからこそ、その意味を正しく理解しておくことが大切です。

この記事では、そんなアフォーダブルハウジングについて、基本的な意味から国内外の最新事例、そして不動産投資としての可能性まで、専門家がわかりやすく解説します。

この記事を読めば、ニュースの背景がクリアになるだけでなく、これからの社会で不動産が果たす新たな役割についても、きっと理解が深まるはずです。

アフォーダブルハウジングとは？公営住宅との違いを整理
なぜ今、アフォーダブルハウジングが必要なのか？日本の現状
【国内の動き】官民連携で動き出した東京都の挑戦
【海外の先進事例】制度とトレンドから学ぶ世界の動き
日本におけるアフォーダブルハウジングの課題
アフォーダブルハウジングは新たな不動産投資の形になるか？
まとめ

アフォーダブルハウジングとは？公営住宅との違いを整理

アフォーダブルハウジングは「手頃な価格の住宅」と訳せますが、これは単に「安い家」という意味ではありません。
不動産投資や社会の動向を正しく理解するためにも、まずはその本質的な定義と、多くの人が混同しがちな公営住宅との違いから整理していきましょう。

重要なのは、「住む人の所得に対して、家賃や住宅ローンの負担が重すぎないか」「そのうえで、安心して暮らせる一定の質が担保されているか」という2つの視点です。

所得に対して負担可能な「質の高い」住宅

アフォーダブルハウジングを考えるうえで大切なポイントの一つが、「世帯収入に対して、住居費の負担が重すぎないか」という点です。

具体的には、家賃や住宅ローンの返済額が、世帯収入（手取り額）の25〜30%以下に収まることが一つの目安とされています。
これは、収入のなかから住居費を支払っても、食費や教育費、貯蓄といった他の生活費を圧迫することなく、安定した暮らしを送れるようにするための基準です。

さらに、ただ負担が軽いだけでなく、「安心して暮らせる一定の品質が確保されていること」も欠かせない要素です。

耐震性や断熱性といった建物の性能はもちろん、適切な広さや設備が整っているなど、住まう人の尊厳が守られる生活環境が求められます。
つまり、安かろう悪かろうの「チープハウジング」とは一線を画す、所得と品質のバランスが取れた住宅こそが、真のアフォーダブルハウジングと言えるでしょう。

公営住宅や低所得者向け住宅との違い

ここまでお読みになり、「それなら公営住宅と同じでは？」と感じた方もいるかもしれません。
どちらも所得が限られた人々のための住宅という点では共通していますが、その役割や目的には明確な違いがあります。

特に重要な「対象者」「供給主体」「目的」という3つのポイントで、その違いを見ていきましょう。

	アフォーダブルハウジング	公営住宅
対象者	低所得者層に加え、中所得者層や、市場価格の住宅では負担が大きい若者・子育て世帯なども含む。	原則として、住宅に困窮する低所得者層が中心。（収入に厳しい制限あり）
供給主体	自治体などの公的機関だけでなく、民間企業やNPO、官民連携など多様な担い手が供給する。	国や地方公共団体（都道府県・市町村）といった公的機関が中心。
目的	住宅確保のセーフティネットに加え、多様な人々が共に暮らす持続可能なコミュニティ形成や、地域の活性化も目指す。	住宅に困窮する国民の生活の安定と社会福祉への寄与を目的とする。（セーフティネットとしての役割が主）

このように、公営住宅が主に「住宅に困っている方へのセーフティネット」としての役割を担っています。
一方で、アフォーダブルハウジングはより幅広い層を対象に、多様な担い手が供給する、新しい考え方の住宅と言えるでしょう。

なぜ今、アフォーダブルハウジングが必要なのか？日本の現状

アフォーダブルハウジングの基本的な意味と、公営住宅との違いを見てきました。
次に、「なぜ今、これほどまでに注目されているのか」という核心に迫っていきましょう。

実はその背景には、私たちの暮らしに直結する所得の問題や、既存の住宅セーフティネットが抱える課題、そして世界的な目標であるSDGsへの貢献など、現代の日本社会が直面する複数のテーマが深く関わっています。

背景1：所得の伸び悩みと住宅価格の高騰

多くの方が、「給料はなかなか上がらないのに、身の回りの物価や家賃は上がっていく」と感じているのではないでしょうか。
実はその感覚は、実際のデータにもはっきりと表れています。

国税庁の調査によると、日本の平均給与は長らく横ばい、もしくは緩やかな増加にとどまっています。

出典：国税庁「令和4年分民間給与実態統計調査」

一方で、国土交通省が発表している不動産価格指数を見ると、マンション価格は、近年大きく上昇を続けていることがわかります。

出典：国土交通省「プレスリリース令和7年2月28日」）

つまり、収入の伸びが住宅価格の上昇に追いついていません。

このギャップが広がることにより、これまで「普通」とされてきた中間所得層の会社員や、これから家庭を築く若い世代でさえ、希望のエリアで質の高い住宅を確保することが難しくなっています。

低所得者層だけでなく、より幅広い層にとって住宅問題が「他人事」ではなくなっていること。
これが、アフォーダブルハウジングの必要性が高まっている、大きな理由の一つです。

背景2：限界に近づく公営住宅というセーフティネット

所得の伸び悩みと住宅価格の高騰という問題に加え、これまで日本の住宅セーフティネットの中心的な役割を担ってきた「公営住宅」が限界に近づいていることも、アフォーダブルハウジングが必要とされる大きな理由です。

戦後の住宅不足を解消するために整備された公営住宅は、建物の老朽化という大きな課題に直面しています。
建て替えが進まないまま、取り壊される物件も少なくなく、全国の公営住宅の総戸数は年々減少傾向にあります。

出典：国土交通省「住宅セーフティネット制度の見直し」

供給が減る一方で、住宅に困窮する人の数は増えているため、入居するための競争率は激化の一途をたどっています。

たとえば、東京都が供給する都営住宅の応募倍率は、近年平均で10倍を超えており、人気の物件では数十倍に達することも珍しくありません。

さらに、公営住宅には厳しい所得制限があるため、「所得が基準をわずかに超えてしまい入居できないものの、民間の賃貸住宅を借りるには経済的な余裕がない」という、制度のすき間に落ち込んでしまう中間所得層も数多く存在します。

このように、従来の公営住宅だけではカバーしきれない人々が増えているため、その受け皿となる新しい仕組み、すなわちアフォーダブルハウジングの整備が急務となっています。

背景3：SDGs「住み続けられるまちづくりを」への貢献

これまでの国内の問題に加え、世界的な視点からもアフォーダブルハウジングの重要性が高まっています。
それが「SDGs（持続可能な開発目標）」への貢献です。

SDGsとは、2015年に国連で採択された、2030年までにより良い世界を目指すための国際的な目標です。
貧困や環境問題など17の大きな目標が掲げられていますが、アフォーダブルハウジングは、そのなかでも特に目標11「住み続けられるまちづくりを」と深く関わっています。

目標11は、すべての人が安全で災害に強く、持続可能な都市や地域で暮らせるようにすることを目指しています。
その具体的なターゲットの一つに「すべての人が、安くて安全な家に住めるようにする（ターゲット11.1）」という項目が明確に掲げられています。

つまり、所得に関わらず誰もが質の高い住宅にアクセスできる環境を整えることは、単なる国内の住宅政策に留まらず、国際社会全体で取り組むべき共通の課題ということです。

安定した住まいは、人々の生活基盤を支え、地域の経済活動やコミュニティを活性化させる上で不可欠な要素です。
アフォーダブルハウジングの推進は、まさに「誰一人取り残さない」というSDGsの理念を、まちづくりという観点から実現するための重要な一歩と言えるでしょう。

【国内の動き】官民連携で動き出した東京都の挑戦

ここまで見てきた日本の住宅問題に対し、今、具体的な解決策として大きな注目を集めている動きがあります。

その象徴とも言えるのが、東京都が打ち出した「官民連携」による新たな挑戦です。

これまでの行政主導の住宅供給とは一線を画すこの取り組みは、日本の住宅政策が新たなステージに入ったことを示すものとして、各方面から期待が寄せられています。

総額200億円規模の官民ファンド創設

東京都の挑戦、その中核をなすのが「総額200億円規模の官民連携ファンド」の創設です。

小池百合子都知事が本格的な検討を表明したこの構想は、都と民間のそれぞれから100億円の出資を募ることで、これまで行政だけでは難しかった規模の住宅供給を目指すものです。
この政策は、都議会で公明党が子育て支援の柱として強く推進してきた背景もあります。

出典：東京都産業労働局「官民連携アフォーダブル住宅供給促進ファンド」

この官民ファンドは、税金だけで整備する従来の公営住宅とは異なり、民間の資金と不動産開発のノウハウを最大限に活用するものです。
これにより、行政の負担を抑えながら、スピーディーかつ効率的に質の高い住宅を供給することが期待されています。

このファンドによって供給されるのは、主に子育て世帯や若者夫婦といった中間所得層向けの賃貸住宅です。
公営住宅には入れないものの、都心の民間賃貸マンションでは家賃負担が重い、という人を主なターゲットとしています。
単に住まいを提供するだけでなく、子育て支援施設などを併設することも想定されており、安心して長く住み続けられる環境づくりを目指しています。

既存ストックの活用というアプローチ「MUJI×UR団地リノベーション」

新しく建物を供給する官民ファンドとは別に、既存の住宅（ストック）を有効活用するアプローチも注目されています。
その代表的な事例が、無印良品とUR都市機構が連携して進める「MUJI×UR団地リノベーションプロジェクト」です。

このプロジェクトは、全国各地のUR賃貸住宅（団地）の住戸を、無印良品のコンセプトに基づいてリノベーションし、新たな価値を持つ住宅として再生させる取り組みです。

プロジェクトのコンセプトは「生かす、変える、自由にできる」。
古いものでも活かせる柱や梁はそのまま「生かし」、間取りを現代の暮らしに合わせて「変え」、住む人が自分のライフスタイルに合わせて「自由に」使い方を考えられるデザインが特徴です。

この考え方に基づき、内装は過剰に作り込まず、住まい手の工夫を受け入れるシンプルな「器」として提供されます。
これにより、入居者はURの比較的手頃な家賃で、現代のライフスタイルに合った無印良品のデザイン性の高い住まいに暮らすことができます。

この取り組みは、単に部屋をきれいにするだけでなく、集会所のリノベーションやイベントの共同開催などを通じて、団地全体のコミュニティ活性化にも繋がっています。
老朽化した団地の価値を向上させる、ストック活用の一つのモデルケースと言えるでしょう。

【海外の先進事例】制度とトレンドから学ぶ世界の動き

国内の動きに続いて、海外に目を向けてみましょう。

欧米の主要都市では、日本よりも早くから住宅価格の高騰が社会問題化しており、アフォーダブルハウジングは先進的なテーマとして、国や民間企業によって多様な取り組みが実践されてきました。

ここでは、民間活力を最大限に引き出すアメリカの制度設計や、巨大テック企業が自ら仕掛ける新しいトレンド、そしてウィーンの住宅政策など、日本がこれから進むべき道のヒントとなる世界の事例を紹介します。

アメリカ：官民一体で進める多様な住宅制度

アメリカのアフォーダブルハウジング政策の特徴は、行政が直接住宅を建設・供給するのではなく、民間企業が供給したくなるようなインセンティブを与えることで、官民一体の仕組みを構築している点です。

ここでは、その代表的な3つの制度を紹介します。

① 低所得者向け住宅税額控除（LIHTC – ライテック）
これは、アフォーダブル住宅を供給する事業者向けの「減税制度」です。
事業者が建設・改修した物件の一定割合を低所得者向けに供給すると、法人税などが長期間（主に10年間）にわたって大幅に控除されます。
この税制優遇によって事業の採算性が向上するため、民間資金がアフォーダブル住宅の市場に流れ込む、アメリカ最大の供給プログラムとなっています。

② セクション8（家賃補助プログラム）
こちらは、入居者の家賃を直接補助する制度です。
低所得世帯は行政から「バウチャー（利用券）」を受け取り、民間の賃貸住宅のなかから住みたい物件を自分で探します。
入居者は収入の約30%を家賃として大家に支払い、残りの家賃は行政がバウチャーを通じて大家に直接支払う仕組みです。
これにより、入居者は住む場所の選択肢が広がり、大家は安定した家賃収入を得ることができます。

③ インクルージョナリー・ゾーニング（容積率ボーナスなど）
これは、ニューヨーク市などで採用されている、都市の建築ルールを活用した制度です。
たとえば、民間デベロッパーが新しいマンションを建設する際、総戸数の一部をアフォーダブル住宅として供給することを条件に、通常よりも高い階数の建物を建てられる「容積率のボーナス」が与えられます。
これにより、人気の高いエリアにも所得の異なる人々が共に住む「ミックスインカム」のコミュニティが生まれます。

このように、アメリカでは事業者向け、入居者向け双方のインセンティブを組み合わせることで、民間市場の活力を最大限に活用した住宅供給システムを築いています。

新しいトレンド：GAFAなど巨大テック企業による住宅開発

近年、アメリカの制度を補完する新しい動きとして、GAFA（Google, Apple, Meta, Amazon）に代表される巨大テック企業が、自らアフォーダブル住宅の開発に乗り出すというトレンドが生まれています。

この背景にあるのが、テック企業の急成長が引き起こした、本社周辺エリアの住宅価格の高騰です。
高給与の従業員が集中することで地域全体の家賃や不動産価格が上昇し、教師やインフラを支える労働者、さらには自社の若手社員までもが住む場所に困るという事態が深刻化しました。

この問題への対策、そして企業の社会的責任（CSR）を果たすため、各社は巨額の資金を投じています。

Google：カリフォルニア州サンノゼで進める大規模な再開発プロジェクト「ダウンタウン・ウエスト」の一環として、数千戸規模のアフォーダブル住宅を含む街づくりを計画しています。

Apple：カリフォルニア州の住宅危機対策として25億ドル（約3,000億円以上）規模の基金を設立し、アフォーダブル住宅建設プロジェクトへの融資や、初めて住宅を購入する人への支援などを行っています。

Meta（旧Facebook）：本社近くの「ウィロー・ビレッジ」開発計画において、約1,700戸の住宅のうち、数百戸をアフォーダブル住宅として供給することを発表しています。

これらの取り組みは、企業が自社の成長と地域の持続可能性を両立させるための、新しい官民連携の形とも言えます。
企業城下町の住宅問題に、企業自身が主体的に取り組むというこの動きは、日本にとっても大いに参考になる事例でしょう。

“家賃が安い街”の代名詞：オーストリア・ウィーン

行政が主導して長年にわたり住宅政策を成功させてきたのが、オーストリアの首都ウィーンです。
ウィーンは「世界で最も住みやすい都市ランキング」の常連ですが、その理由の一つに、この独自の住宅政策があると言われています。

市の統計によれば、市民の約6割が、市が直接所有・運営する「市営住宅」もしくは、市からの補助を受けて建設された協同組合住宅といった、何らかの公的支援を受けた住宅に暮らしています。

ウィーンの住宅政策の大きな特徴は、公的住宅の入居対象を低所得者層に限定せず、中間所得層にも広く門戸を開いている点です。
所得の上限が比較的高く設定されているため、多様な職業や所得層の人々が同じ住宅で暮らす「ソーシャルミックス」が実現されており、特定層の隔離やスラム化を防いでいます。

また、市営住宅と言っても、日本の画一的な団地のイメージとは大きく異なります。
著名な建築家が設計を手掛けたデザイン性の高い建物や、緑豊かな中庭、保育園、プールなどが併設された物件も少なくありません。

住宅を「市場に任せる商品」としてだけでなく、「市民の生活を支える公共インフラ」として捉えるウィーン市の哲学的な姿勢が、100年以上にわたり、安価で質の高い住宅の安定供給を可能にしています。

日本におけるアフォーダブルハウジングの課題

ここまで国内外の先進的な事例を見てきましたが、もちろん良いことばかりではありません。
大きな期待が寄せられる一方で、日本でアフォーダブルハウジングを本格的に普及させていくためには、乗り越えなければならない現実的な課題も存在します。

第一の課題は、事業性の確保の難しさです。
アフォーダブルハウジングは、家賃を市場価格よりも低く設定することが前提となるため、民間企業が一般的な不動産開発と同じように収益を上げることは容易ではありません。
特に地価や建設費が高騰している都市部では、採算を合わせるためのハードルはさらに高くなります。
行政からの補助金や税制優遇といった支援がなければ、民間事業者が積極的に参入しにくいのが現状です。

次に、法整備・制度の課題も挙げられます。
先にご紹介したアメリカのように、民間企業の参入を後押しする税額控除（LIHTC）や、容積率の緩和といったインセンティブを与える法制度が、日本では十分に整っていません。
そのため、事業者にとっては、リスクを取ってアフォーダブル住宅を供給するよりも、一般的な分譲マンションや賃貸物件を開発する方が魅力的に映ってしまいます。

そして最後に、社会的な認知度の問題も無視できません。
そもそもアフォーダブルハウジングという言葉や概念自体が、まだ社会に広く浸透していないのが実情です。
従来の公営住宅のイメージと混同されたり、なぜ中間所得層まで支援する必要があるのかといった理解が進んでいなかったりするケースも少なくありません。
今後、国や自治体、民間事業者が一体となって取り組んでいくためには、その必要性について社会全体の共通認識を広げていくことが不可欠と言えるでしょう。

アフォーダブルハウジングは新たな不動産投資の形になるか？

ここまで見てきたように、アフォーダブルハウジングには事業性の確保などの課題があります。
しかし、こうした社会課題をビジネスチャンスと捉え、解決しながら安定した収益を目指す、新しい不動産投資の形がすでに日本でも始まっています。

たとえば、官民ファンドのような大規模な開発だけではありません。
都市部に眠る空室の多いマンションを価値ある住まいに再生させ、住まいに困っている方に提供する。
そして、その社会貢献性の高い物件を、個人投資家が無理なく始められる価格帯で、かつ高い利回りが期待できる投資商品として提供する。
そんな、入居者、投資家、そして社会全体にとってメリットのある、新しい循環を生み出す民間主導のビジネスモデルも登場しています。

「社会貢献」と「高利回り」。
一見すると両立は難しいように思えるこの2つを兼ね備えた新しい不動産投資は、未来への確かな選択肢の一つとなり得るでしょう。

実際に利回り13%以上を実現している具体的な投資事例や、その詳しい仕組みにご興味のある方は、こちらのページもぜひご覧ください。