【専門家が解説】不動産売却時の流れを徹底解説

2020.09.17

こんにちは！
中山不動産株式会社　売買事業部　松井です。

今回は、

不動産の売却の方法などを簡単に説明致します。

不動産売却の理由は様々です。
相続、転勤、支払いが厳しい、競売など。

一般的な売却の流れとしては、

①不動産会社の選定

個人で売却活動を進めるのは、かなり手間がかかってしまいます。

まずは不動産会社を選んで、ご所有している不動産がいくらで売却できるかを不動産会社に査定をしてもらいましょう。

②売却の依頼の契約

売却を依頼する会社が決定したら売却の依頼の方法を決定します。
（１）専属専任媒介契約
1社の不動産会社に全てお任せして売却を依頼するもので、依頼者（売主）が自ら発見した買手と売買契約を締結することはできません。
ですので、不動産会社の責任は重く、売却活動に力を入れてくれることでしょう。
また、依頼者（売主）に対して一週間に一度以上の報告義務があります。
契約有効期間は3ヵ月間です。
（２）専任媒介契約
1社の不動産会社に売却を依頼するものです。
依頼者（売主）が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできますが、不動産会社の売却活動にかかった費用負担は生じます。
依頼者（売主）に対して二週間に一度以上の報告義務があり、契約の有効期間は3ヵ月。
（３）一般媒介契約
複数の不動産会社に売却を依頼するもので、依頼者（売主）が自ら発見した買手と売買契約を締結することもできます。
なお、これには依頼する他の不動産会社名を明示する「明示型」と明示しない「非明示型」とがあります。
売却を依頼された不動産会社は、これらいずれかの媒介契約書を作成、記名押印して、依頼者（売主）に交付することが義務付けられています。
媒介契約が不動産会社と依頼者との間で成立していることを証明し、媒介報酬を巡るトラブルを防ぐためです。

●媒介報酬（仲介手数料）の上限
媒介報酬（仲介手数料）の上限は、売買価額（消費税等別）が200万円以下の場合は5％、200万円超400万円以下の場合は4％＋20,000円、400万円超の場合は3％＋60,000円となっています。

③売却活動の流れ

まず、売却条件を決めます。
売出価格、引渡時期、広告方法など、不動産会社と相談して決定します。
決定したら広報活動を開始します。
インターネットや不動産会社間情報といった、それぞれの広告方法については、不動産会社に相談してください。
広告活動を開始すると戸建、マンションの場合は内覧等の依頼がありますので準備が必要となります。

④売買契約

内覧等をして買主様が決定したら売買契約を締結し物件を引き渡します。
トラブルにならないためにも、売買契約書を作成し、売主・買主双方が署名捺印し、それぞれ保管しておく必要があります。
この売買契約書は不動産会社と相談して作成することになります。
売買価格、手付金、買主様のローンについて、契約の解除について、契約不適合責任について、引渡時期についてなど様々な内容をしっかり把握して契約に臨みましょう。
※印鑑を押印してから内容の変更等は基本的にはできませんので！！

⑤物件にの引渡し

引渡しとは、物件の鍵を買主に渡すなどして、買主が物件を占有できる状態にすることをいいますが、所有権の移転登記とならぶ売主様の基本的義務で、買主様の代金支払いと同時に履行される関係にあります。
引渡しに際しては、目的物件が契約書の内容どおりかどうかを確認するようにしてください。
買主様にも引渡前にしっかり物件をチェックしてもらうことも重要です。
引渡し時に、固定資産税等の清算を行います。
マンションの場合は、管理会社へ通知するとともに管理費や修繕積立金、駐車場などの専用使用料についても精算します。
基本的には不動産会社が計算してくれます。
また、建物については建築確認申請時の書類や検査済証、マンションの場合は管理規約や使用細則など、物件に関する資料や図面、物件の鍵を買主に渡します。

通常、登記は（登記識別情報）司法書士に委任して行います。
売主様から買主様への所有権移転登記を行うための書類（権利証、委任状、印鑑証明書等）を司法書士に渡します。
さらに、住宅ローンが残っており、買主から残代金を受け取らないと債務を完済できない場合は、完済当日までに抵当権抹消登記の書類を金融機関などに用意しておいてもらうことが必要です。

以上が一般的な不動産売却の流れになります。

不明点などございましたら、中山不動産株式会社　売買事業部　松井までご相談くださいませ。