賃貸経営するうえで知っておきたい事．．．【不動産投資】

こんにちは。
私立大家大学で不動産エヴァンジェリストとして活動している伊東です。
今回は賃貸経営を営む上で、多くの大家さんが持つ悩みの１つ

「家賃下落」についてご紹介致します。

なぜ賃料は下がるのか？

そもそも賃料が下がる大きな要因として、2つ挙げられます。
そこを改善していく事で、家賃の価格競争から脱出が出来るという事です。
2つの要因をご紹介させて頂き、対策などを記載致します。

1．空室

実際に名古屋市区別の空室率は下記になります。

「名古屋市区別空室率」
・名古屋市千種区　　18.6％
・名古屋市東区　　　18.5％
・名古屋市北区　　　15.2％
・名古屋市西区　　　18.7％
・名古屋市中村区　　22.7％
・名古屋市中区　　　22.3％
・名古屋市昭和区　　16.9％
・名古屋市瑞穂区　　20.0％
・名古屋市熱田区　　19.8％
・名古屋市中川区　　16.4％
・名古屋市港区　　　14.5％
・名古屋市南区　　　18.5％
・名古屋市守山区　　13.3％
・名古屋市緑区　　　16.0％
・名古屋市名東区　　16.0％
・名古屋市天白区　　14.1％
（LIFULL HOME’S参照　https://toushi.homes.co.jp/owner/aichi/）

これが名古屋のリアル賃貸空室事情です。
万が一空室がなかなか埋まらないケースでは、家賃収入が長期間にわたり減少してしまいます。
その際に多少の家賃値引き交渉が入った場合、あなたが大家さんならどうなさいますか？
たぶん承諾する方がほとんどなのではないでしょうか？
もしくは家賃交渉の前に、アパートやマンションローンの返済が狂ってしまうかもしれない不安で、自ら賃料を下げて募集する方もいるのではないかと思います。

2．築年数の経過

築年数と家賃は相関関係があります。
新築と築30年のマンションが同条件であった場合、どちらを選ぶかと問われたら新築を選ぶ方が100％ではないでしょうか？
築年数と共に競合物件との競争力が落ちていく一方、賃料値下げを競合物件と対抗する術にする大家さんも多いです。
そもそもそこが大間違いなのです。

賃料が下がる理由は様々な事が考えられますが、築年数と相関関係があるようです。
下記図をご覧ください。

こちらは東京23区の賃貸物件を基に算出したグラフになりますが、築年数と共に賃料が下がっていってしまっているのがわかる。
経年劣化が賃料に与える影響は年率平均に換算すると約1％ずつの賃料下落になるようです。

《空室解消と家賃下落を止める方法》

講師を務める私立大家大学のセミナーに多数の大家さんが参加して頂きました。
賃貸経営をする上での「空室」に対する相談が多く、「家賃を下げる」事で空室解消をしようとしている方がほとんどです。

私の担当した物件で、名古屋市守山区にある築30年ほどのファミリー向けのマンションがあります。（駅まで徒歩15分ほど）
そちらの物件は、退去後に入居者を募集する際に1,000円～2,000円ずつ賃料が上昇しているのだ。

それは私が15年以上のキャリアを持つ不動産屋だから？
大幅なリフォームや設備導入をした？
フリーレントなどの入居者特典を付けた？
…

とお考えになった方もいるかと思いますが、どれも違います。
皆様でもできる事を徹底しただけになります。

徹底したものは『物件の強み』を作る事です。
今現在、賃貸マンションやアパートをお持ちの方で、ご自身の物件の強みを言える方がどれくらいの割合でいらっしゃるでしょうか？
そこに「空室」と「家賃下落」を解決する鍵があるにも関わらず、ほとんどの方が管理会社任せにして着手もしていないのだ。

では物件の強みとは何なのか？
最近では、「インターネットWi-Fi無料」、「ホームセキュリティー」、「IOT設備」などの様々な特典の付いた物件も増えてきているが、「物件の強み」ではないと私は考えております。
なぜなら他の物件でも導入が可能だからだ。

《物件の強みを作る方法手順》

1．ターゲットを決める
（男性、女性、LGBT、年代など）
⇩
2．ターゲットが持つニーズを知る
⇩
3．ニーズを満たす物件を作る。
⇩
4．物件の強み完成

これを徹底していくだけです。
名古屋でも東京でも大阪でも、地域が変わろうが「物件の強み」が必要なのです。

男性、女性で賃貸物件のニーズは違いますし、10代の方と50代の方で賃貸物件のニーズは変わってきます。
的（ターゲット）が明確になっていないのであれば、運よく的（ターゲット）に当たるのを待つしかありません。
言ってみたら運任せの賃貸経営なのです。

今、ご自身の「物件の強み」を明確に御説明が出来ない方は、危機感を覚えた方が良いかと思います。
もしわからない場合は、不動産エヴァンジェリストの伊東まで御連絡下さい。