管理会社よ!ふざけるな!!もっとふざけろよ!!!

こんにちは。
自称 不動産エヴァンジェリストのITOです。
本日の内容は、

賃貸物件の改装

について書いてみます。

賃貸経営をしていく上で、入退去がある。
こればかりは、入居者が入れば、退去するのが常だ。

退去時に室内を回復、もしくは設備導入や大幅改装などもある。
その改装内容が、不動産エヴァンジェリストのITOとしては全く気に入らないのだ!!

なぜ気にいらないのかって?
『面白くない』改装をするからです!!!

では面白い改装とは?
その本題に入る前に、


不動産エヴァンジェリストのITOが考える賃貸経営における改装の考え方を記載致します!!

1.差別化

日本では、賃貸物件が多く供給された時期が御座います。
ご想像つく方も多いかと思いますが、バブル経済の時だ。
トイレと浴室が一体になった1Kが沢山供給された。
このように賃貸住宅は時流により、年代が近い物件は似たような物件が多いのだ。
では、勘の鋭い方はもうおわかりですよね?
要は似た物件が供給されたとしたら、
条件(駅からの距離、賃料、入居費用)など、お客様の有利な条件が決め手になります。
そうする事により、賃料下落、条件面緩和、設備導入など、大家様にとっては不利な事ばかりだ。
それを解消するのが、競合物件との差別化した改装である。

2.お金はかけない

不動産賃貸において、退去時に多額のお金をかけ、室内のバリューアップや新規設備導入をされる方がいらっしゃいますが、個人的には改装にお金をかけるのは、非常にナンセンスな話だ。
入退去を繰り返す以上、バリューアップしても交換や補修などは必ずついて回るからだ。
またお金をかけ、バリューアップしたところで、賃料は比例するように上昇しない。
中には数百万円をかけ改装される方もいらっしゃいますが、空室が違う原因にある場合はもっと怖いです。
数百万円かけても成約に至らない可能性があるからです。

では、皆様!面白い改装とは何か?
それはテーマとターゲットが明確化された物件だ。

・クロス
アクセントクロス、サブカラークロス、ベーシッククロスの色の割合が黄金比率。
(アクセントクロス5%、サブカラークロス25%、ベーシッククロス70%)
また、室内をどのように見せるかなどの創意工夫をクロスでしている。
管理会社に工事を依頼すると、たいていが白色のクロスを使用します。
ただ、白色は…×なんです。

・床材
数年前はクッションフロアと呼ばれる、クッション性の高い床材を使っていたが、退去時に使用感が出てしまい、交換するケースも多い。
部材の金額は高くないが、都度交換が必要になれば安い訳でもなくなってしまいます。
個人的にはフロアタイルです。
フロアタイルは塩化ビニル製のタイル状の床材のこと。
 柄バリエーションが豊富で素材感をリアルに表現した凹凸加工も魅力です。土足対応でキズにも強く、カッター1本でカットができ施工が簡単な事から、住宅や店舗によく使用されています。
一番の特徴は耐久性に優れ、傷がついてしまった場合でも、その箇所だけの補修で済む。
結果、費用負担を抑える事も可能だ。

・キッチン
女性の場合、水回りは非常に重要かと思います。
浴室や洗面台も重要だが、内覧時に早い段階で目に付くキッチンに手を加えることをおススメします。
改装内容はダイノックシートを貼り、見た目をよくすることです。
女性がターゲットなら女性が好みそうな色をおススメします。

まとめ

クロス・床材・キッチンについて記載しましたが、室内を低予算で差別化は可能です。
管理会社に任せておけば安心は神話のようなものです。
毎年物件だけは供給され、人口は減っていく。
(建築会社は建てないと業績悪化しますので、建築をし続けるしかない)
どのようにライバルに勝って、入居者を勝ち取るのか。
管理会社任せで失敗しても、全責任はあなたにあるのです。

大家業を事業として考えれない方は、昔の大家さんに非常に多い。
もう大家は弱い立場で、お客様が物件を選ぶ時代。
この時代にあなたは勝ち組大家さんになるためには、入居者のニーズを低予算で叶える努力と時流を把握する必要があることに気づくべきなんだと認識してください。

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