知ってる？？不動産投資と基本的な3つのポイント！【不動産投資】
不動産投資とは、購入した不動産を他人に貸し出すことで収益を得る投資方法と売却時の利益を得る事を目的としたものです。
上手に運用すれば莫大な利益を得られる一方で、不動産投資に対するイメージがネガティブな方も多いのが事実だろう。
不動産投資の仕組みとして不動産投資の基本的な３つをご紹介致します！
不動産投資の基本的なポイントは3つ！
- １．利回りの高い物件を購入する。
- ２．入居者ターゲットのニーズを満たす部屋作り
- ３．売却を見据えた出口戦略
ここからは、不動産投資を学ぶ上でまず理解したい、基本的な仕組みを紹介していきます。
１．利回りの高い物件を購入する
不動産投資の判断の材料の一つに利回りがあります。
利回りは以下の計算式で求める事が可能です。
表面利回り(％)=年間家賃収入÷物件の購入価格×100
実質利回り=(年間家賃収入-経費)÷物件の購入価格×100
「投資」というのは、資本を投下し、収益を増やす仕組。
不動産投資の場合、初期費用が不動産の購入代で、利益が賃貸収入となります。この利益によって、初期費用をいかに早く回収できるかが、利回りを見ることで分かります。
表面利回りが購入価格(初期投資)と家賃収入のみで求められるのに対し、実質利回りは物権運営にかかる固定資産税や修繕費などを含めたものになります。
利回りの高い物件ほど収益性が高く、利益が見込めることになります。
不動産投資を成功させるためには、利回りの高い物件をいかに仕入れるかが重要になってきます。
２．入居者ターゲットを満たす部屋作り
私が個人的に感じるのは、ほとんどの不動産投資初心者は収益不動産購入が一つのゴールになってしまいがちですが、購入してからがスタートとなります。
どれだけ表面利回りが高くても入居者がいなければ、負の資産となります。
空室を無くし、満室を目指す必要があります。
満室を目指す上で、入居者層のニーズを満たす部屋作りが必要です。
一般的には管理会社に依頼し、建物を維持管理していきます。
その際は、入居者の方に気持ちよく住んで頂けるように管理していく必要があります。
それによって、入居者が少しでも長く住みたいと思わせる物件を作りを心掛けていきましょう。
３．売却を見据えた出口戦略
不動産は築年数の経過によって劣化していき、それに伴い入居付けも難しくなっていきます。
不動産投資で得られる収益を最大にするには、必ず出口戦略としての売却を考える必要があります。
例えば10年目の年間収益が150万円、15年目の年間収益が50万円というマンションがあった場合、1000万円で購入したマンションの実勢価格が築年数の経過によって100万円ずつ低下していくと考えると、収益が100万円を切った時に売却をするのが最も利益を最大化できる計算になります。
毎月の賃料収入だけでなく、売却益も併せたトータルの利益を考えて売り時を判断。
今までの賃料収入と建物売却益を活用し、更に大規模な不動産を購入していくというのが、長期的に不動産投資を実施する際の基本的な戦略となります。
2020年の前半は世界的な新型コロナウィルスの感染拡大が最重要トピックになっています。
ビットコインや株式投資、ＦＸなど多くの投資は大きな影響を受けている一方で、不動産投資は急に収益が落ちるようなことはまず考えられません。
他の投資方法と違って2者間の契約によって賃料が保証されているため、ちょっとやそっとでは収益が変わることはないのです。不動産投資は元手がかかるのがネックではありますが、現在のような先が見えない時でも安定的に収益を得られる、安全な投資方法だと言えます。
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