不動産投資のデメリット サラリーマンがよく失敗する事例紹介【専門家が解説】

こんにちは。
中山不動産株式会社 アパート事業部 服部です。

サラリーマンの資産運用に不動産投資は有効な手段のひとつです。

近年、老後の資金不足問題に注目が集まっており、長期の資産形成を考えている人も少なくないはず。不動産投資はしっかりとポイントを踏まえて取り組めば、時間的にも精神的にも負担の少ない投資方法です。

しかし、不動産投資は誰でも簡単に成功する方法ではありません。
不動産投資によって利益を出すためには、デメリットを理解することが重要です。

そこで今回は不動産投資のデメリット、サラリーマンが失敗する事例をわかりやすく紹介します。

また、不動産投資の失敗しない方法についても解説していますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資のデメリット

 不動産投資のデメリット4つを紹介します。デメリットに対して対処法も確認しましょう。

入居者が付かない

不動産投資は家賃収入がメインです。
入居者が付かない物件を買ってしまうと家賃は入りません。
もし入居者がずっと入らない状況になると、融資の返済を給料から持ち出しになり、最悪破産することもあります。

必ず購入予定エリアの入居率は高いのか、低いのかを確認しましょう。

災害・事故のリスク

最近は自然災害も多く発生します。
台風・雨による水害・地震、また物件に心理的瑕疵が発生した事故など。

もし災害が起これば物件が損傷し、最悪入居者が住めない状態になります。
火災保険を加入していればある程度の補填も可能です。

また事故物件になった場合でも家賃・部屋の清掃費用などが補填できる特約もあります。

不動産投資を始める場合、火災保険には必ず入りましょう。

融資の金利が上がる

物件を融資で購入している場合、金利が発生します。
市場の変化により、金利が上昇すると、毎月の返済額も上がります。

金利が上昇した場合、再度返済計画を見直しましょう。

すぐに売却できない

不動産は流動性が低く、株式投資みたいにすぐに売却できません。
また融資の残債があると、残債を0にしないと売れません。

物件に抵当権が付いている場合、抵当権を抹消しないと次の買い手は見つからないためです。

ただ最近はバブルのような不動産の価値が大幅に上昇しないため、長期的に家賃収入で運用している投資家が多いです。

売却予定はいつにするかなど、購入前にしっかり計画を立てましょう

デメリットが理解できた上で、こちらの記事も合わせてご確認ください。

不動産投資でよく失敗するサラリーマンの事例

サラリーマンが不動産投資で失敗する事例を紹介します。
失敗は学びでもあります。

リスク回避するためにも、失敗実例を確認しましょう。

高い利回りに飛びつく

サラリーマンがよく失敗するのは、事業所が出した収支計画表だけで物件を購入するケースです。
高利回りだけで判断し、空室率・大規模修繕費用など加算されていなく、運用してから計画通りにいかず気づくパターン。

家賃収入より支出の方が多く実際には手元に資金が残らない、もしくはマイナスになってしまうリスクがあります。

またポータルサイトに掲載している利回りだけで判断し、購入するケース。サイトの利回りは、表面利回りで記載しています。

表面利回りとは『1年間の家賃収入÷物件価格』で計算され、年間の維持費・物件の諸経費など含みません。

表面利回りだけで判断するのはとても危険です。
退去ごとのリフォーム、不動産会社に支払う仲介手数料、管理・メンテナンスなど出ていく費用は大きいです。

家賃収入から融資の返済ができなくなり、最悪給料から支払う可能性もあるため、必ず「実質利回り」で確認しましょう

物件買うだけで成功できると思っている

サラリーマンは会社勤めのため、基本自ら事業をしません。
そのため同じ感覚で物件を買うだけで成功すると思っている方が多いです。

不動産投資は不動産賃貸業という事業になります。
物件を買ってからが本当の始まりで、入居者が1日でも長く住める工夫などが必要です。

また不動産を1度でも購入すると『買いたい病』に襲われます。
サラリーマンの与信も残っている場合、早く成功したいために適当な物件を買ってしまい失敗するケースです。

買いたい病に負けない強い気持ちと、事前のシミュレーションで買うかどうか見極めましょう。

不動産投資で失敗しない方法

サラリーマンが不動産投資で失敗しない方法は、知識を付けることです。
知識がないから、事業者のいいなりに入居はつかないダメ物件を買ってしまいます。

知識の付け方は、書籍・ブログ・セミナーに参加などあります。
書籍は現在と融資状況が違うため、直近に出版したものにしましょう。
ブログは投資家の失敗談・成功談の生の声が聞けます。

オススメはセミナーに参加することです
セミナーは本やブログにない裏話が聞けたり、不動産投資の最新情報が聞けたりします。

またセミナーには無料・有料があり、無料でも十分学べますが、個別相談会で物件を勧められる場合もあるため気をつけましょう。

まとめ

不動産投資のデメリット、サラリーマンが失敗する事例について紹介しました。失敗からの学びは大切で、体験談を聞くだけでもリスクは減らせます。

また不動産投資に失敗しないためにも、本やブログ・セミナーなどで知識をつけましょう。


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