【保存版】中古住宅の固定資産税はいくらかかる?計算方法や支払時期を解説

こんにちは。
中山不動産株式会社です。

中古住宅の購入にあたって「固定資産税」がいくらくらいかかるのか、新築と違うのか気になる人もいるのではないでしょうか。
中古住宅も新築の同様に固定資産税がかかりますが、条件次第では減税されることも。

そこで、この記事では、中古住宅にかかる固定資産税はいくらかかるのかだけでなく、計算方法、減税、支払いなどについてもわかりやすく解説します。

中古住宅の購入を考えている方はぜひ参考にしてみてください。

固定資産税とは?

まずは「固定資産税」について解説します。

固定資産税とは、家屋や土地などの不動産に各市区町村から課税される税金のことです。
固定資産税は毎年1月1日に各市町村の固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に課税されるものです。

家屋の価値は再建築費用から経過年数による減価分(経年減点補正率)を差し引いて決められ、固定資産税評価額は下限の2割より下がり続けることはありません。

また、固定資産税の高い安いは家屋の質によって異なります。

マンションと木造の戸建てではどちらが高い?安い?

マンションと木造の戸建ての購入で悩んだときに、「固定資産税が安い方を知りたい」と考えている人もいるのではないでしょうか。

マンションと木造の戸建てなら、耐用年数がマンションより短い木造の戸建ての方が固定資産税は低くなります。

中古住宅の固定資産税を計算する方法と減税

中古住宅の固定資産税がいくらなのか「計算方法」と「減税」について解説します。
中古住宅は住宅用地のため税標準額において以下のように軽減措置があります。

区分小規模住宅用地一般住宅用地
固定資産税6分の13分の1
住宅用地特例率表
※優遇措置は物件が新築物件でも中古物件でも変わりません。

固定資産税の具体的な計算方法を固定資産税評価額が1,500万の場合と1,800万円の場合を例にシミュレーションしてみましょう。

マイホームの敷地 60㎡  固定資産税評価額 1,500万円の場合

60㎡<200㎡ ∴小規模住宅用地 1/6の適用
税額計算 1,500万円×1/6×1.4%=3万5000円

マイホームの敷地50m2 固定資産税評価額1,800万円の場合

60㎡<200㎡ ∴小規模住宅用地 1/6の適用

1,800万円×1/6×1.4%=4万2,000円

マイホームの敷地50m2 固定資産税評価額1,800万円の場合

60㎡<200㎡ ∴小規模住宅用地 1/6の適用なし(駐車場にした例)

1,800万円×1.4%=25万2,000円

中古住宅の固定資産税がいくらかシミュレーションしておくと支払いの準備もできるので安心です。

土地(住宅用地)の固定資産税の軽減措置についてはぜひ以下の記事もご覧ください。

中古住宅の固定資産税が課税されないケース

中古住宅の固定資産税が課税されないケースについても解説します。

同一区内に同じ人が所有する固定資産のそれぞれの課税標準額の合計額が下記の金額に満たない場合、固定資産税は課税されません(免税点)

  • 土地:30万円
  • 家屋:20万円
  • 償却資産:150万円

中古住宅の固定資産税評価額はいくらかかる?

中古住宅の「固定資産評価額」はいくらかかるのでしょうか。
わかりやすく解説します。

固定資産税評価額の目安は「土地」であれば時価の約70%と説明されます。

立地(市街地か村落地域か)、面積、形状、道路の接し方でも固定資産評価額は変わってきます。

「家屋」の場合は規模、構造、築年数などが固定資産評価額の変わる対象です。
同じ床面積でもキッチン、風呂、トイレなどの設備に大きさ、数、品質などで差があります。

固定資産税は土地面積や床面積、築年数などで差があります。

  • 一般的な2000万円~4000万円程度の戸建ての場合の平均相場は6万円~12万円ほど
  • 一般的な2000万円~4000万円程度のマンションの場合の平均相場は10万円~18万円ほど

中古住宅の固定資産税評価額の決定者と見直し

「固定資産税評価額」は総務大臣が定めた固定資産評価基準に基づいて、各市町村が決めます。

固定資産評価額は見直しがされます。
地方税法の規定により3年ごとに見直しがされていて、国土交通省が担当する公示時価の7割ほどに調整されます。

すでに自宅や土地を持っている場合の調べ方

すでに自宅や土地を持っている場合の「固定資産税評価額」はいくらでしょうか。

これは毎各年市区町村から送られてくる固定資産税の納税通知書でわかります。

納税通知書に付いている「課税明細書の価格」の欄を見ます。

このときに気をつけたいのが「課税標準額」という欄です。
価格と混同しないように気をつけましょう。

通常「家屋」の課税標準額は固定資産税評価額と同じですが、「土地」の場合は住宅用地に対する特例措置や負担調整措置などで調整されるため、課税標準額は固定資産税評価額よりも小さくなります。

これから中古住宅を購入予定の場合の調べ方

現在、建っている中古住宅を購入する場合の固定資産税評価額の調べ方は、固定資産税評価額がすでに算出されているため、仲介する不動産会社に確認してみましょう。

耐震リフォーム

ここで、固定資産税の額と関係のある「耐震リフォーム」についても解説します。

耐震リフォームをした中古住宅は固定資産税が下がりますが、それは以下の条件に当てはまる場合です。

条件

  • 昭和57年1月1日以前に建てられた建物である(中古住宅・中古マンション・中古アパートなども含む)
  • 新耐震基準に適合する工事である
  • 耐震リフォームの工事費用が50万円を超えている
  • 期間:1年間(ただし自治体が指定する道路沿いの住宅の場合は2年間)
  • 減税割合:翌年分の固定資産税の2分の1(ただし120平方メートルまで)

バリアフリーリフォーム

バリアフリーリフォームをした中古住宅も固定資産税が下がりますが、それは以下の条件に当てはまる場合です。

条件

  • 賃貸でない(中古マンションやアパートなどの共同住宅は含まず)
  • 次のいずれかの人が居住していること 
    ①65歳以上の人
    ②要介護または要支援の認定を受けている人
    ③障害がある人
  • 築年数が10年以上経過している
  • リフォーム後の床面積が50平方メートル以上であること
  • 次のいずれかに該当すること
    通路などの幅を広げる
    ②階段の勾配を緩やかにする
    ③浴室、トイレ、出入り口などの改良
    ④手すりを取り付ける
    ⑤段差をなくす
    ⑥滑りにくい床材に変える
  • バリアフリーリフォームの工事費用が50万円を超えている(補助金等は含まない)
  • 期間:1年間
  • 減税割合:翌年分の固定資産税の3分の1(ただし100平方メートルまで) 

省エネリフォーム

省エネリフォームをした中古住宅も固定資産税が下がりますが、それは以下の条件に当てはまる場合です。

条件

  • 賃貸でない(中古マンションやアパートなどの共同住宅は含まず)
  • 平成20年1月1日以前に建てられた建物である
  • リフォーム後の床面積が50平方メートル以上である
  • 省エネ改修工事の要件を満たしている
  • 省エネリフォームの工事費用が50万円を超えている(補助金等は含まない)
  • 期間:1年間
  • 減税割合:翌年分の固定資産税の3分の1(ただし120平方メートルまで)

中古住宅の固定資産税はいつから支払う?

中古住宅の固定資産税はいつから支払うのかも気になるところ。
固定資産税は先述した通り1月1日時点にその不動産を所有している人に課せられます。

そのため不動産を取得した翌年、初めて名古屋市から納税通知書が届く4月~6月ごろから支払いがスタートします。固定資産税はいつまでに払うのかについては以下の表をご参照ください。

期別納期月納期限
第1期4月4月30日
第2期7月8月2日
第3期12月1月4日
第4期翌年2月2月28日
令和3年度の納期と納期限
※名古屋市の場合

納付通知書は翌年の4月~6月ごろに届く

中古住宅の固定資産税の納税通知書は毎各年市区町村から4月~6月ごろに届きます。
名古屋市も同様で下記のように年4回に分けて納付します。

売買時の日割り清算もある

固定資産税は中古住宅売買時の日割り清算もあります。

1月2日から12月31日の間に中古住宅を売買した場合、1月1日時点での前の所有者に固定資産税がかかります。
そのため所有権の移転日を基準として、固定資産税相当額を日割りで精算することも多々あります。

中古住宅の固定資産税が払えないときの対処法

中古住宅の固定資産税が思いのほか高かった、急な出費があったなどで固定資産税が払えない時の対処法もお伝えします。
皆さんが困ったときにぜひご参考になさってください。

役所に相談する

中古住宅の固定資産税が払えないときは名古屋市役所に相談されることをおすすめします。

名古屋市では固定資産税などの市税を一時的に納付することが難しく一定の要件に当てはまる場合、納税を猶予する制度があります。

提出書類、担当の課などの詳細は名古屋市のホームページをご確認ください。

行政不服審査制度を利用する

固定資産税に不服がある場合は行政審不服審査制度を利用することもできます。

行政不服審査制度とは、行政庁の処分に関して国民が行政庁に対して不服を申し立てることができる制度のことです。

行政不服審査制度は国民の権利利益の救済を図るだけでなく行政の適正な運営を確保することを目的とした制度でもあります。

固定資産評価審査委員会に審査を申し出る

固定資産税評価額が見直された年(基準年度)にその額に不服がある場合、「名古屋市固定資産税評価委員会」に審査の申し出をすることができます。

ただし固定資産の価格等を登録した旨を公示した日(4月1日)から起算して3ケ月以内でに限るのでその点をご注意ください。

審査申し出ができる人はは固定資産税の納税者です。
申し出る窓口などの詳細は名古屋市のホームページでご確認ください。

まとめ

中古住宅を購入するにあたって考える固定資産税の算出方法、減税、支払いなどについてご説明してきましたが疑問点は解決されたでしょうか。

固定資産税は場合によっては減税されることもあるため、一つひとつの対処法を知っておきたいもの。

「中古住宅の固定資産税」に関して不明なことや相談したいことがありましたら、中山不動産へお気軽にお問い合わせください。

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