【保存版】中古物件購入時の注意すべきポイント解説

住宅の購入はとても高額な買い物になりますので、購入してから後悔することの無いように慎重に選びたいものです。

そこで、中古物件を購入するときにどんな点について注意すれば良いか探ってみることにしましょう。

中古物件購入のメリット・デメリット

中古物件を購入するメリットとデメリットについて調べてみましょう。

中古物件購入のメリット

まずは、メリットから見てみましょう。中古物件を購入するメリットとして次のようなメリットがあります。

立地条件がより良い物件を探しやすい

家やマンションを建てるときに現在の新築物件と比較して立地を選ぶ選択肢が多くありましたので、新築物件よりも立地条件が良い物件の数が多い傾向にあります。

新築物件に比べて価格がリーズナブル

建築されてから年数が経過しているため同じような条件の新築物件と比べて価格がリーズナブルな物件が多くあります。

実際の外観や内部などを確認することが可能

既に実際の物件は完成していますので、建物の外観や内部を確認することが出来ますので、思っていた感じと違ったということはまずありません。

また、住宅の周囲の環境なども確認することが可能ですので、実際に暮らしたときのイメージを持ちやすいというメリットがあります。

販売エリアが限定されない

新築物件の場合は販売エリアが限定されてしまいますが、中古物件の場合中古販売物件があるエリア全てが対象となりますので、様々なエリアの中からチョイスすることができます。

中古物件購入のデメリット

次に、中古物件を購入することのデメリットについて考えてみることにしましょう。

住宅設備や建物の修繕費が高くなるケースがある

築年数が高くなれば、それに伴って設備が古くなったり建物の経年劣化が起こったりしますので、より高額な修繕費が必要になるケースもあります。

築年数が長い場合住宅ローンが制限されることがある

住宅ローンの規定は金融機関によって異なりますが、築年数が長くなってくると住宅ローンの借り入れ期間などが制限されてしまうことがあります。

住宅ローン控除が適用されないケースもある

税金対策として住宅ローン控除がありますが、マンションの場合築25年を過ぎてしまうと耐震基準適合証明書がないと適用されません。

1戸単位で売り出されるため同じ条件での選択肢が限定される

中古物件の場合、同じマンション内で同時に複数の戸数が販売されるケースは少ないため、同じ条件での選択肢が限られてしまうことになります。

耐震性に問題があるケースもある

中古物件の場合、築年数が多く経過している場合、現在の耐震基準をクリアしていないケースもあります。

設備や建物のメンテナンス度をチェック

中古物件を購入するメリットとデメリットについて見て来ましたが、これらを踏まえた上で中古住宅を購入する際の注意点について詳しく見てみましょう。

快適な住まいには住環境としての設備や建物がきちんと整備されていることは重要なポイントになります。そのためには、定期的なメンテナンスが必要になって来るのは当然のことと言えるでしょう。

また、中古物件を安く手に入れたとしても、すぐにメンテナンスが必要な状況でメンテナンス費用が高額になってしまったのでは、本当にお得な買い物だとは言えないのではないでしょうか?

高額なメンテナンス費用の支出を防ぐためには、どんな点に注意をすれば良いのか考えてみましょう。

まずは、現在の住宅設備のメンテナンスを直近でいつ行ったか確認し、どんなメンテナンスが行われたか具体的に把握するようにしましょう。

こうした確認を行った上で、経年劣化を起こしやすい水回りについては事前にリフォーム業者などに依頼してどの程度の修繕が必要になるかチェックしてもらって、見積もりを出してもらうようにすると良いでしょう。

そうすることで、予想外の支出を防ぐことができますし、本当にその中古物件がお得なのかどうか再考することも可能になります。

水回りは、目に見える部分はキレイで何の問題もなさそうに見えても、排水管や配管、給湯設備などのメンテナンスが小まめに行われていないこともありますので、注意が必要です。

リフォーム業者の専門家の目を通して状況を把握してもらうことは設備の現況を把握することに大いに役立つことでしょう。

マンションの場合は、修繕用の積立金についても事前に細かく確認しておくようにしましょう。
将来的に積立金アップがあるかどうかについての確認も重要なポイントになります。

将来にわたり月々のマンションの必要経費を正確に把握することができれば、無理な住宅ローンを組むことを避けることもできるでしょう。

中古マンションの場合は、住宅の共有部分のメンテナンス度をシッカリチェックしておくことで、そのマンションの修繕が定期的に行われているかどうか把握する助けになることでしょう。

また、共有部分の汚れが目立ったり、ゴミの収集日でもないのにゴミの集積場所にゴミが出されていたり散らかっていたりするようであれば、管理が行き届いていないことになるでしょう。
このような物件は価格が安くても購入することは差し控えた方が良いと言えるでしょう。

住宅ローンの適用と住宅の寿命

中古物件の購入に住宅ローンを使う場合、金融機関によって独自の制限を設けているケースがあります。

こうした制限が設けられているのには、住宅の資産としての価値だけでなく、住宅には寿命があるからです。

建築技術の発達によってマンションの場合はその耐用年数は100年とも言われていますが、実際には建築してから60年~70年で取り壊されて建て直されることになります。

こうした建物を寿命を踏まえた上で、中古物件の場合住宅ローンの返済期間に制限を設けている金融機関が多くなっています。

新築物件の場合、借入期間は最長で35年になりますが、中古物件の場合、対象となる中古物件の築年数に応じて借入期間が短くなってしまうこともあります。
そのため、当初予定していた月々の返済金よりも高額になってしまって、ローンの返済に追われてしまうようなことにならないよう注意が必要です。

中古物件を購入する際には、毎月返済することができるローン金額を明確にした上で、借り入れを予定している金融機関に借入期間に制限が設けられているかどうかも含めて事前に相談するようにすると良いでしょう。

中古マンションの住宅ローンの制限は金融機関ごとに異なりますが、ご参考までに一部ご紹介しておきましょう。

銀行A

中古マンションの場合は、50年-築年数=借入期間となっています。築年数が20年の中古マンションの場合、住宅ローンの借入期間は30年が最長となります。

銀行B

中古マンション等集合住宅の場合、55年-築年数=借入期間になります。購入する中古マンションの築年数が30年の場合、住宅ローンの最長借入期間は25年になります。

銀行C

中古マンションの場合は、「35年以内」あるいは「45年-築年数=借入期間」いずれか短い方が適用されることになります。築年数25年の中古マンションを購入する場合は、最長で20年が借入期間となります。

また、中古物件を購入する場合は、購入する年齢も考慮した上でいつまでその住宅に住み続けたいか考えた上で購入することも大切になります。

例えば、20代で築30年の中古マンションを購入した場合、建物の寿命を考えると50代あるいは60代で引越しを余儀なくされてしまう可能性が高くなりますので注意が必要です。

選択肢が限定されても慎重に検討する

中古物件を購入する際には、マンションなどの場合同じマンション内でも1戸しか売りに出されていないというケースが多くあります。

そのため、同じマンション内で同じ条件の物件を見ることができませんので、他のお部屋と比較することができないケースが大半になります。
そのため、今を逃してしまうと同じような物件が出て来ることはないかもしれないと思ってしまったり、購入を仲介業者などから焦らされてしまったりすることもあるかもしれません。

しかし、住宅は大きな買い物になりますので、焦って中古物件の購入を決めてしまわないように注意が必要です。
もし、同じような条件の中古物件が他のエリアや他のマンション内にあれば、その物件を見学に行ってみて、客観的に判断するように注意しましょう。

中古物件を購入する際には、どういう物件に住みたいと思っているのか条件をいくつかピックアップしてみるようにしましょう。

中古物件探しをスタートすると、希望の条件を全て満たすことが難しいことに気づくこともあるかもしれません。
そのときには、譲れない条件と譲ることができる条件は何なのか慎重に再考して、中古物件探しを再スタートするようにしましょう。

不動産は購入して住み始めた後で想像していた住まいとかけ離れていると思っても、すぐに売却することができないことが多くあります。
こうなってしまうと不動産は「負動産」になってしまいかねないことを十分に理解しておくことが重要です。

もちろん専門家のアドバイスを求めることは大切ですが、あくまでも最終的に購入するかどうか決断するのはご自身で、そこに暮らすことになるのも自分自身です。

そのため、じっくりと時間をかけてご自分で納得の行く物件を探すようにすることが大切です。

選択肢が限定されていても、中古物件の場合は販売エリアが限定されていませんので、納得する物件がそのエリアで見つからないのであれば、物件を探すエリアを広げるという選択肢もありますし、希望のエリアで希望の物件の売り出しが行われるまで待つという選択肢もあります。

あくまでも、中古物件探しに譲れない条件は何なのか決めるのはあなた自身ですので、後悔のない選択をするために注意が必要になります。

まとめ

中古物件を購入するときに注意すべきポイントについて探って来ましたが、いかがでしたでしょうか?

中古物件を購入することには冒頭にご紹介したように多くのメリットもあります。
中古物件のメリットを十分に得ることができる物件を探すためにも、よろしければ今回ご紹介したいくつかの注意点を中古物件選びの際の参考にしてみてください。


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