不動産売買時の仲介手数料とは？内訳や仕組みをご紹介

2021.06.07

マンションやアパートの賃貸契約を何度も行ったことがある方は多いかもしれませんが、不動産の売買を何度も行ったことがある人はあまり多くないことでしょう。

そのため、不動産の売買を不動産会社に依頼したときに必要な費用についてよく分からない方は多いことと思います。

そこで、不動産の売買を行った時に不動産会社に支払う「仲介手数料」についてその内訳や費用などについて詳しくご紹介します。

不動産売買時の仲介手数料とは？

不動産売買が成立したら、不動産会社への仲介手数料を支払うのが一般的です。

そもそも不動産会社の役目は不動産の売却を希望する人の代理として、不動産の購入を希望する人を仲介して売買契約を成立させることです。

不動産会社に対して発生する仲介手数料には、以下の2つの意味が含まれています。

不動産売買に対する成功報酬

まずは、不動産会社に売買の仲介を依頼して、成約したときの成功報酬です。

不動産会社では依頼された物件を売買するために、不動産情報サイトに情報を掲載したり、購入を検討する人の内覧に立ち会ったりなどの営業活動を行います。

このような活動に対する報酬は、売買が成立したうえで支払われます。

そのため、物件の購入や売却を依頼したにもかかわらず売買契約が成立しなかった場合は、不動産会社から仲介手数料を請求されることはありません。

各種手続きの代行費用も含まれる

不動産会社は物件を売買するための営業活動だけでなく。売主と買主の契約条件の調整、契約書類の作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなども行います。

仲介手数料には、これらの活動に対する代行費用も含まれます。

ただし、以下に挙げる例など通常の業務とみなされない場合もあります。

特別な広告宣伝を依頼した場合
遠方にいる契約希望者への交渉を依頼した場合
取引成立に向けた建物の解体やゴミの廃棄を依頼した場合

このような事例では、別途で手数料が請求されることもあり注意が必要です。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産の引渡しが完了すると、不動産会社から売り主に仲介手数料の請求が行われますが、この時に、事前に取り決めのあった額の仲介手数料を不動産会社へ支払います。
仲介手数料の金額は不動産会社に事前に確認しておきましょう。
トラブルなく気持ちよく取引を完了するためにしっかり確認しましょう。

仲介手数料にはなにが含まれているの？

不動産売買の時に発生する仲介手数料ですが、仲介手数料にはどんなものが含まれているのか確認しておきましょう。

不動産会社が売り主から不動産物件売買の仲介を依頼された際には、不動産物件売買を仲介するために発生する費用は、仲介手数料に含まれていることになります。

具体的には、不動産販売のために行われる広告の作成費用や配布費用、購入を希望する方を現地に案内するためにかかる費用などは、売買契約が成立した時に請求権が生じる仲介手数料に含まれています。

仲介手数料に含まれる主なものは以下の通りになります。

・広告費用
・物件案内
・不動産の登記・権利情報調査
・重要事項説明書の作成
・売買契約書の作成
・重要事項説明と契約締結
・引渡し時までの必要書類準備
・支払い手続き

また、仲介手数料の中に以下のようなサービスも含まれるかどうか確認しておくと良いでしょう。
これらのサービスが含まれていれば売買に伴うリスクを最小限に抑えることが期待できるでしょう。

・依頼者のファイナンシャルプランニング
・不動産物件の耐震・耐久・老朽診断
・不動産の登記権利情報等の調査
・マンションの場合は管理規定等の調査
・引渡し診断：非破壊検査を使った補修指摘箇所の確認と診断

仲介手数料以外に必要となる費用

上記の業務範囲を超えた依頼が行われた時には、不動産会社はその費用の「実費」を請求することが可能です。

■諸経費

不動産の売却をより効果的に行うために通常行っている宣伝広告方法以外の方法が依頼された場合や、売却物件の所在地から遠く離れた場所に住んでいる購入希望者との売買交渉を依頼されて出張する必要があった場合などは仲介手数料とは別途請求することが可能になります。
さらに、別荘や空き家になった実家などのような遠くにある不動産物件の売却には、地元の不動産会社が売却対象物件を定期的に訪れて管理することがあります。
このために発生する費用も仲介手数料には含まれない費用になるケースがあります。

その場合は次の条件を全て満たしている必要があります。

不動産売却依頼者から依頼されたことで発生した業務であること
通常の仲介依頼業務では行わない業務を遂行するために発生した費用であること
実際に発生した費用であること

別途請求することができる費用はあくまでも「実費」になりますので何らかの上乗せをして請求することはできません。

■建物解体費用

売却を行うために測量や建物の取り壊し、建物内の荷物の保管やゴミの処分などを不動産会社に依頼した場合は、これらの費用は仲介手数料には含まれませんので別途実費を請求されることになります。

■手付金

買主は売主に、不動産の売買契約が成立した際に、手付金を支払います。
手付金は、売買契約が成立した証拠であるとともに、契約後に買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合、手付金が違約金として使われる場合があります。
最終的に問題なく売買が終了した場合、手付金は売買代金の一部に充当されます。
手付金は不動産売買価格の5％～20％内が一般的で、不動産会社が売主になる場合は法律で20％以内と定められています。

■登記費用

不動産の売却時には「所有権移転登記」という、買主に所有権を移すことが必要となります。
それらに掛かる登記諸費用は買主の負担となります。

■印紙税

売買契約書には、契約書に記載されている売買代金に応じて印紙税を納める必要があります。

■不動産取得税

不動産を購入した際に「不動産所得税」が課せられます。

仲介手数料はいくらかかるの？

仲介手数料は不動産会社に提示されるのが一般的ですが、「いくらくらいかかるの？」「相場はあるの？」など気になっている人もいるのではないでしょうか。

結論から言えば、仲介手数料の金額は法律で決められています。

悪徳な不動産会社に騙されるなど、仲介手数料に関するトラブルを未然に防ぐためにも、仲介手数料の法規則について最低限の理解を深めておきましょう。

仲介手数料には上限がある

不動産会社が受け取る仲介手数料には宅地建物取引業法によって定められた上限額があり、上限額を超える仲介手数料を請求した不動産会社は法令違反となります。

不動産取引における、不動産会社に対する仲介手数料の上限は以下のとおり。

売買代金（税抜）	仲介手数料の上限（税抜）
200万円以下の部分	物件取引価格（税抜）×5％＋消費税
200万円超え400万円以下の部分	物件取引価格（税抜）×4％＋消費税
400万円を超える部分	物件取引価格（税抜）×3％＋消費税

ただし、宅地建物取引業法では仲介手数料の下限は定められていません。

上限以内であれば不動産会社が自由に仲介手数料を決められるため、契約する不動産会社によって請求される仲介手数料に差が出てきます。

仲介手数料（上限）の計算方法

一見すると、売買する不動産価格が200万円以下であれば「5％＋消費税」、400万円を超えれば「3％＋消費税」と計算すれば良いと受け取りがちです。

しかし、実際にはもう少し複雑な計算式になるため注意が必要です。

たとえば、1,000万円で不動産を売却できた場合の仲介手数料の上限を計算してみましょう。

200万円以下の部分	200万円×5％＋10％	＝11万円
200万円超え400万円以下の部分	200万円×4％＋10％	＝8.8万円
400万円を超える部分	600万円×5％＋10％	＝19.8万円
合計	11万円＋8.8万円＋19.8万円	＝39.6万円

1,000万円で不動産を売却すると、仲介手数料の上限は39.6万円となります。

ただし、少し複雑な計算式であるため、以下の速算法を用いるのが一般的です。

・売買価格が200万円以下の場合：5％＋消費税
・売買価格が200万円超え400万円以下の場合：（売買価格×4％＋2万）＋消費税
・売買価格が400万円を超える場合：（売買価格×3％＋6万）＋消費税

先ほどの1,000万円を例に速算法で計算してみましょう。

ステップ1	1,000万円×3％	＝30万円
ステップ2	30万円＋6万円	＝36万円
ステップ3	36万円＋10％	＝39.6万円

自分で仲介手数料の上限を求める場合は、速算式での計算がおすすめです。

仲介手数料早見表

不動産会社に支払う仲介手数料の上限額の一覧です。

売買価格	仲介手数料（税別）	仲介手数料（税込）※
500万円	210,000円	231,000円
1,000万円	360,000円	396,000円
2,000万円	660,000円	726,000円
3,000万円	960,000円	1,056,000円
4,000万円	1,260,000円	1,386,000円
5,000万円	1560,000円	1,716,000円
6,000万円	1,860,000円	2,046,000円
7,0000万円	2,160,000円	2,376,000円
8,000万円	2,460,000円	2,706,000円
9,000万円	2,760,000円	3,036,000円
1億円	3,060,000円	3,366,000円

※消費税10％の場合で計算しています。

仲介手数料の値引きは可能？

仲介してくれる不動産会社に交渉し、仲介手数料を値引きしてもらうことは可能です。
しかし、メリット・デメリットの両方があるため、事前に理解したうえで値引き交渉に臨みましょう。

■仲介手数料の値引きメリット

メリットはただ一つ、利益が多くなることです。
手元に残るお金が多くなり、引っ越し費用や家具の購入などに充てたいと考える人が多いです。

■仲介手数料の値引きデメリット

逆に値引きをすることで仲介する不動産会社の取り分が少なくなるため、仲介活動に力を入れてもらえなくなるケースがあります。
不動産会社は取り分が少なくなった分を広告費などの営業活動費を抑えようとします。
そのため、なかなか購入してくれる相手が見つからない場合があります。

そのため、無理に仲介手数料の値引き交渉をするのではなく、基本はあくまでも高く売るということにフォーカスを当てましょう。
高く売れれば売主も不動産会社もwin-winになるため、スムーズな取引ができることでしょう。

仲介手数料と不動産会社の選定の関係

物件を売る側は、なるべく仲介手数料を安くしてくれる不動産会社を選びたいところですが、仲介手数料が安いだけで不動産会社を選ぶと失敗するケースもあります。
仲介をしてくれる不動産会社を選ぶ際に「信用性」が非常に大事になります。
現在はインターネットで会社のHPを見てじっくり調査することができます。
イメージだけで大手を選ぶこともアリですが、自分に合いそうな会社をしっかり選びましょう。
特に現在の税法などに基づいた的確なアドバイスができる不動産が会社がお勧めになります。