マンションやアパートの賃貸契約を何度も行ったことがある方は多いかもしれませんが、不動産の売買を何度も行ったことがある人はあまり多くないことでしょう。

そのため、不動産の売買を不動産会社に依頼したときに必要な費用についてよく分からない方は多いことと思います。

そこで、不動産の売買を行った時に不動産会社に支払う「仲介手数料」についてその内訳や費用などについて詳しくご紹介することにしましょう。

不動産売買時の仲介手数料とは?

まずは、不動産売買の時に発生する仲介手数料とはどういうものなのか確認しておきましょう。

不動産会社の役目は不動産の売却を希望する人の代理として不動産の購入を希望する人を仲介して売買契約を成立させることになります。こうした売買契約を成立させるための仲介を行うための費用ですので「仲介手数料」と呼ばれています。

因みに不動産の所有者が不動産会社の場合は、代理人ではありませんので不動産の売買を行っても仲介手数料は発生しません。

不動産の売買の時に発生する仲介手数料は「成功報酬」型の費用になります。

つまり、不動産の売買契約が成立したときに初めて請求権が発生する費用ということになります。そのため、不動産の売買契約が成立していない限り仲介手数料を支払う必要はありません。仲介手数料の前払いが請求されたりすることはありませんので、ご安心ください。

媒介契約が結ばれると、不動産会社は売買のために以下のようなさまざまな営業活動を行います。
・不動産ポータルサイト(suumo,homesなど)に物件情報を掲載
・新聞折込チラシや周辺マンションへのポスティング
・物件見学への立ち合い
このような営業活動を不動産会社は行うため、その対価として仲介手数料をいただきます。

また、不動産会社が請求できる仲介手数料は「宅地建物取引業法」によって上限額が決められていますので、不動産会社は規定の上限額よりも高い仲介手数料を請求することはできません。

上限額はあくまでも請求することが可能な金額ですので、上限額=仲介手数料ではありませんので、仲介手数料については不動産会社と事前に話し合って決めることが可能です。不動産会社に不動産売買の仲介を依頼する際にはこの点も含めて交渉することをおすすめします。

もし、不動産会社が宅地建物取引業法によって定められた上限額よりも高い仲介手数料を売り主に請求したならば、それは違法になりますので注意が必要です。

そのような違法な仲介手数料を請求して来る不動産会社に不動産売買の仲介を依頼することは大きなリスクを伴うことになりかねませんので、不動産売買の仲介を依頼する際には事前に仲介手数料についてもシッカリと決めて書面にしておくようにしましょう。そして、こうしたリスクを回避するためにも、仲介手数料についての情報を事前に集めておくことも売り主側には必要なことと言えるでしょう。

仲介手数料を支払うタイミング

不動産の引渡しが完了すると、不動産会社から売り主に仲介手数料の請求が行われますが、この時に、事前に取り決めのあった額の仲介手数料を不動産会社へ支払います。
仲介手数料の金額は不動産会社に事前に確認しておきましょう。トラブルなく気持ちよく取引を完了するためにしっかり確認しましょう。

仲介手数料にはなにが含まれているの?

不動産売買の時に発生する仲介手数料ですが、仲介手数料にはどんなものが含まれているのか確認しておきましょう。

不動産会社が売り主から不動産物件売買の仲介を依頼された際には、不動産物件売買を仲介するために発生する費用は、仲介手数料に含まれていることになります。

具体的には、不動産販売のために行われる広告の作成費用や配布費用、購入を希望する方を現地に案内するためにかかる費用などは、売買契約が成立した時に請求権が生じる仲介手数料に含まれています。

仲介手数料に含まれる主なものは以下の通りになります。

・広告費用
・物件案内
・不動産の登記・権利情報調査
・重要事項説明書の作成
・売買契約書の作成
・重要事項説明と契約締結
・引渡し時までの必要書類準備
・支払い手続き

また、仲介手数料の中に以下のようなサービスも含まれるかどうか確認しておくと良いでしょう。これらのサービスが含まれていれば売買に伴うリスクを最小限に抑えることが期待できるでしょう。

・依頼者のファイナンシャルプランニング
・不動産物件の耐震・耐久・老朽診断
・不動産の登記権利情報等の調査
・マンションの場合は管理規定等の調査
・引渡し診断:非破壊検査を使った補修指摘箇所の確認と診断

仲介手数料以外に必要となる費用

上記の業務範囲を超えた依頼が行われた時には、不動産会社はその費用の「実費」を請求することが可能です。

■諸経費
不動産の売却をより効果的に行うために通常行っている宣伝広告方法以外の方法が依頼された場合や、売却物件の所在地から遠く離れた場所に住んでいる購入希望者との売買交渉を依頼されて出張する必要があった場合などは仲介手数料とは別途請求することが可能になります。
さらに、別荘や空き家になった実家などのような遠くにある不動産物件の売却には、地元の不動産会社が売却対象物件を定期的に訪れて管理することがあります。このために発生する費用も仲介手数料には含まれない費用になるケースがあります。

その場合は次の条件を全て満たしている必要があります。
・不動産売却依頼者から依頼されたことで発生した業務であること
・通常の仲介依頼業務では行わない業務を遂行するために発生した費用であること
・実際に発生した費用であること

別途請求することができる費用はあくまでも「実費」になりますので何らかの上乗せをして請求することはできません。

■建物解体費用
売却を行うために測量や建物の取り壊し、建物内の荷物の保管やゴミの処分などを不動産会社に依頼した場合は、これらの費用は仲介手数料には含まれませんので別途実費を請求されることになります。

■手付金
飼い主は売主に、不動産の売買契約が成立した際に、手付金を支払います。手付金は、売買契約が成立した証拠であるとともに、契約後に買主か売主のどちらかに債務不履行があった場合、手付金が違約金として使われる場合があります。最終的に問題なく売買が終了した場合、手付金は売買代金の一部に充当されます。手付金は不動産売買価格の5%~20%内が一般的で、不動産会社が売主になる場合は法律で20%以内と定められています。

■登記費用
不動産の売却時には「所有権移転登記」という、買主に所有権を移すことが必要となります。それらに掛かる登記諸費用は買主の負担となります。

印紙税
売買契約書には、契約書に記載されている売買代金に応じて印紙税を納める必要があります。

不動産取得税
不動産を購入した際に「不動産所得税」が課せられます。

仲介手数料はいくらかかるの?

不動産会社に支払う仲介手数料の内訳などについてみてきましたが、実際、不動産会社に支払うことになる仲介手数料はいくらになるのでしょうか?

「宅地建物取引業法」によって決められている上限金額は、売買契約が成立したときに依頼者の一方から受領することができる上限額は取引額によって以下の通り決められています。

取引額200万円以下:取引額の5%以下
取引額200万円を超え400万円以下:取引額の4%以下+2万円
取引額400万円超:取引額の3%以下+6万円
参照URL:
宅地建物取引業法
https://www.mlit.go.jp/totikensangyo/const/1_6_bt_000266.html
https://www.mlit.go.jp/common/001307055.pdf
https://www.mlit.go.jp/common/001307056.pdf

仲介手数料には消費税が課税されますので、消費税がプラスされることになります。

また、取引額が400万円を超えている場合は、取引額×3%+6万円という計算式で簡単に算出することができます。

また、一般的な不動産物件と比べて安い価格で取引される空き家等の売買を行う場合は、通常の仲介では発生することのない現地調査などのために費用が発生するケースがあります。

この場合は、空き家の売り主などから受け取ることができる仲介手数料は、上記の計算方法で求められる上限額と現地調査などの費用を合わせた金額を請求することが可能です。ただし、上限額は18万円に消費税を加算した金額となります。

ここで紹介した仲介手数料はあくまでも上限金額ですので、この金額より低ければOKということになります。

そのため、仲介手数料が上限額の半額に設定しているケースや買い主からは仲介手数料を取らないというケースも多くあります。

つまり、仲介手数料は不動産会社と仲介を依頼者の間で自由に定めることができることになります。

仲介手数料が安ければそれだけ売却益が増えることにはなりますが、どんなサービスが含まれているか十分に確認する必要があります。

仲介手数料が安くても満足のいくサービスが提供されないのであれば、結果として希望していた価格で売却することができなかったり、いつまで経っても売買契約が成立しないという状況になってしまったりすることも考えられます。

また、買い主に仲介手数料を請求しないケースもありますので、こうした物件であれば、買い主の経済的負担が大幅に軽減されることになりますので、買いやすい物件になることでしょう。

売り主からしか仲介手数料を貰わなくて経営は大丈夫なのかと心配する方もいるかもしれませんが、最近は不動産の広告方法も従来の紙媒体を使う方法だけでなくNetなどを利用して行うことも出来るようになりました。

また、遠隔地の購入希望者との交渉はSkypeなどのツールを利用することで現地に必ず赴いて行う必要がないケースもあります。

いずれにしても、仲介手数料を決める際には不動産会社の担当者とじっくりと打ち合わせをして提供されるサービス内容についても細かく確認することが大切になります。

仲介手数料と手数料に含まれるサービス内容の取り決めは不動産売却のキーポイントになることでしょう。

仲介手数料の値引きは可能?

仲介してくれる不動産会社に交渉し、仲介手数料を値引きしてもらうことは可能です。しかし、メリット・デメリットの両方があるため、事前に理解したうえで値引き交渉に臨みましょう。

■仲介手数料の値引きメリット
メリットはただ一つ、利益が多くなることです。手元に残るお金が多くなり、引っ越し費用や家具の購入などに充てたいと考える人が多いです。

■仲介手数料の値引きデメリット
逆に値引きをすることで仲介する不動産会社の取り分が少なくなるため、仲介活動に力を入れてもらえなくなるケースがあります。不動産会社は取り分が少なくなった分を広告費などの営業活動費を抑えようとします。そのため、なかなか購入してくれる相手が見つからない場合があります。

そのため、無理に仲介手数料の値引き交渉をするのではなく、基本はあくまでも高く売るということにフォーカスを当てましょう。高く売れれば売主も不動産会社もwin-winになるため、スムーズな取引ができることでしょう。

仲介手数料と不動産会社の選定の関係

物件を売る側は、なるべく仲介手数料を安くしてくれる不動産会社を選びたいところですが、仲介手数料が安いだけで不動産会社を選ぶと失敗するケースもあります。仲介をしてくれる不動産会社を選ぶ際に「信用性」が非常に大事になります。現在はインターネットで会社のHPを見てじっくり調査することができます。イメージだけで大手を選ぶこともアリですが、自分に合いそうな会社をしっかり選びましょう。特に現在の税法などに基づいた的確なアドバイスができる不動産が会社がお勧めになります。

仲介手数料の会計処理について

不動産売買には、さまざまな諸経費や税金が発生します。

仲介手数料には消費税がかかります。
2019年10月1日から消費税が改正され、8%から10%へ2%も増税されました。不動産売買でもこの消費税が適用されるため、仲介手数料へ10%の消費税がかかります。

不動産売買を会計処理する際の勘定科目は、不動産を「購入するか」「売却するか」によって異なります。以下をご参照ください。
・売却した場合の仲介手数料は「支払手数料」
・購入した場合の仲介手数料は「土地」や「建物」の勘定科目に加算

まとめ

不動産売買の時に発生する仲介手数料について詳しく見て来ましたが、いかがでしたでしょうか?

仲介手数料に含まれるサービス内容が事前に分かっていれば、追加で発生する可能性のある費用についても事前に把握することが可能になります。

仲介手数料を決める際には、不動産売買に伴って発生する費用や手続きにはどのようなものがあるかについてもシッカリと把握した上で行うようにすると良いでしょう。

また、依頼者として期待するサービスについても事前にリストアップしておくことで、仲介手数料を含めてどの位の費用を用意しておけば売買契約がスムーズに進むことでしょう。

仲介手数料は安かったけれども、追加で発生する実費が増えてしまって、トータルすると結局高い費用を負担することになってしまうことのないように注意したいものです。

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