中古住宅を売るのであれば、少しでも良い条件で売りたいものです。

そこで、中古住宅をより良い条件で売るためのポイントや注意点などについて調べてみることにしましょう。

中古住宅を売る際の注意点

まずは、中古住宅を売る際にどんな点に注意する必要があるのか確認しておきましょう。

中古住宅を売る時には、以下の注意点をよく理解しておく必要があります。

瑕疵(かし)担保責任

不動産売却後に欠陥(瑕疵)が見つかった場合の責任になります。何か物を購入して欠陥が見つかって修理などが必要だったり、その商品の使用に支障があったりすれば、購入商品の返品や交換あるいは賠償請求が行われます。

不動産の場合は、騒音や雨漏り、住宅設備の故障などについて購入前に知らされていなかった欠陥が購入後に見つかると、売り主は賠償金を買い主に支払わなければならなくなります。

設備の故障や騒音などがあるのであれば、事前に知らせて買い主が納得した上で売却を行うようにすることが重要になります。

売却にも費用が発生する

普段買い物をすると購入費用を支払いますが、不動産の場合不動産を売却することで費用が発生してしまいます。

仲介業者を通して不動産の売却を行った場合は、仲介業者に仲介手数料(売却金額×3%+6万円+消費税)を支払う必要があります。売買契約書には売却金額に応じて印紙を貼りますので、印紙代も発生します。

また、不動産を売却して売却利益が出た場合は、所得税などの税金の支払いも必要になってきます。他にも必要に応じて費用が発生することがありますので、一般には不動産の売却金額に対して5%~7%の費用が発生すると言われています。

査定前のリフォームは不動産会社に相談してから決める

査定金額をアップするために、査定前にリフォームをしておいた方が良いのではないかと思ってしまう方もいるかもしれません。

しかし、リフォームを行っても場合によってはリフォーム費用よりも売却金額が安くなってしまうこともありますし、購入者が自分の思い通りにリフォームしたいと思っているケースもあります。

リフォーム費用が無駄な費用になってしまわないためにも、リフォームを行った方が良いかどうかは、不動産会社に相談してから決めるようにしましょう。

住宅ローン残がある物件は売却できない

売却を考えている物件の住宅ローンが残っている場合は、売却することができません。住宅ローンが残っている物件の場合、住宅ローンが返済できなくなった時に住宅を担保とすることができる「抵当権」を行使する権利を金融機関が持っています。

住宅を売却するときには、この抵当権が抹消されている必要がありますので、住宅ローンが残っている物件を売却するには、「不動産買取」、「買い替えローン」、「つなぎ融資」の中から状況に合った方法を選択して行う必要があります。「任意売却」という方法もありますが、これはローンが支払えなくなったときに行う最後の手段になります。

査定額UPのポイント!どこを見られるの?

次に、査定額をUPするためのポイントについて見てみることにしましょう。

まずは、個人の住宅の査定方法にはどんなものがあるか確認しておくことにしましょう。査定の方法として次の方法があります。

取引事例比較法

査定を行う物件と条件が似ている物件で実際に売買契約が成立した例をピックアップします。

そして「時点修正」、「地域要因」、「個別要因」を比較して査定額を算出することになります。もう少し具体的に見てみますと、時点修正とは不動産の価格は常に変動していますので、その変動を加味して査定額を算出することになります。

地域要因とは、その物件がある立地条件、つまり駅近や周辺施設などがこれに当たります。個別要因というのは、部屋の間取りや広さ、築年数、陽当たり、室内の状況、部屋からの眺め、部屋の向きや角部屋かどうかなど実に多岐にわたっています。

原価法

売却物件の査定を行っている現時点で新築した場合にどの位の価格が必要になるか算出し、その価格から、売却物件の築年数に対応した減価修正をして価格を算出します。

個人の住宅の査定は主に上記の方法で行われますので、ここで比較されている項目が査定額UPの鍵を握っていると言えるでしょう。

査定額を算出するときのチェックポイントとしてあげられている「立地条件」や「築年数」を変えることはできませんが、いくつかのポイントは査定額UPに向けて対応することが可能でしょう。

例えば、取引事例比較法の中で時点修正がありますが、不動産にもどの時期に売るかによって査定額に影響を与えることになることが分かります。不動産価格が常に変化しているのであれば、高く売れる時期にターゲットを絞って売りに出すことで少しでも査定額のUPを狙うことが期待できるでしょう。

個別要因として部屋の間取りや広さなどがあげられていますが、これらはリフォームでしない限り変更することができません。けれども、室内の状況については、それぞれの部屋の手入れを行き届かせることで部屋の個別性をUPすることは可能でしょう。

整理整頓された部屋や掃除の行き届いた部屋は部屋をスッキリと広く見せるだけでなく経年劣化が少ない部屋であるという印象を与える効果がありますので、部屋の個別性のポイントをあげることに寄与することでしょう。

また、部屋からの眺めが良い場合は、天気の良い日に査定を行ってもらうことは大切になって来ます。晴れた日に眺める景色と雨の日に眺める景色では同じ景色でも違って見えることはよくあります。

お天気の良い日でないと見ることができない景色というのもありますので、そうした景色は事前にカメラに撮影しておくことで、ちょうど良いタイミングに現地での査定が行われなかったとしてもアピールすることが可能でしょう。

中古住宅売却の査定~引き渡しまでの流れ

それでは、中古住宅を売却する時の査定~引き渡しまでの流れについても見ておきましょう。

Step1 複数の仲介業者(不動産会社)に査定依頼

まずは、複数の仲介業者(不動産会社)に売却物件の査定を依頼します。

Step2 仲介業者の選定

次に、売却物件の査定を依頼した複数の仲介業者の中から、売却物件の仲介を依頼する業者を決めます。

仲介業者選びは、中古住宅売却の成否を大きく左右しますので、慎重に選ぶようにしましょう。仲介業者選びのポイントは、①同じような物件の売買実績があること、②査定額算出の理由が明確であること、③質問や疑問への対応がていねいであることなどになります。

査定額が相場よりも高すぎたり、計算の根拠が明確でなかったり場合は実際に売却をスタートしてもうまく行かない可能性が高いかもしれません。仲介業者を選ぶ際には、物件の相場を知るために複数の仲介業者に査定を依頼することは重要なポイントになります。

Step3 売却価格の決定

査定額をベースにして、売却時期や需要量などを考慮して売却価格を決定します。最初の売り出し価格と最終的な売却価格を仲介業者と相談して決めておくと良いでしょう。

売り出しを開始すると、最初の売却価格に対する値引き交渉が行われることがよくありますので、最終的な売却価格を決めておくことは大切です。

中古住宅が売却できたとしても、実際の売却価格とご自分が希望していた売却価格の間に大きな差があり過ぎると売却が決まった後で、後悔してしまうことのないように最初に決めておきましょう。

Step4 販売開始

売り出し価格と最終的な売却価格が決まったら中古住宅物件の売却をスタートします。必要に応じて広告を出したり、周囲の住居に広告のポスティングをしたりと言った活動をスタートさせます。

購入希望者の内覧や、問い合わせ、価格交渉などを行うことになります。購入者が決まれば購入希望者の住宅ローンなどの仮審査などが行われます。

Step5 売買契約の締結

購入希望者の住宅ローンの仮審査が通れば、中古住宅の売買契約を売り主と買い主の間で結ぶことになります。

この時、物件の引き渡し日などについても決めることになります。売買契約を締結して、購入希望者から手付金を受け取ります。

Step6 物件の引き渡し

売買契約の締結を行った後で、購入希望者は住宅ローンの本審査の申請を行うことになります。通常は住宅ローンの仮審査が承認されていれば、本審査で問題が発生してしまって本審査が通らないということはまずありません。

けれども、万が一、本審査で承認が下りないという事態になってしまうと、売買契約自体が白紙に戻ってしまうことになりかねませんので、この点は注意しておく必要があります。

無事、住宅ローンの本審査が通れば、購入希望者は売却価格から手付金を引いた残金の支払いを行います。

そして、支払の確認が行われれば売買契約書に基づいて指定された時期に中古住宅物件の引渡しを行うことになります。

まとめ

中古住宅を売る際の注意点や査定ポイント、全体的な流れについてみてきましたが、中古物件の売却までには一般的に6カ月前後かかると言われています。

販売を開始しても思ったように問い合わせがない場合は、販売方法を見直す必要もあるでしょう。

もし、販売仲介を依頼した不動産業者が積極的に販売活動を行っていないならば、他の業者に変えることで状況が好転することもあります。

また、売り主の方でも不動産会社に売却を任せっきりという状態では上手くいかないこともあります。物件の見学者が来る時には、部屋をキチンと片づけておいたり、見学者に良い印象を与えるために積極的に内覧に関わったりことも重要になって来るでしょう。

さらに、近隣の中古住宅の最新の売買契約成立価格を調べるなどして、適正な価格を常に把握しておくことも重要なポイントと言えるでしょう。

不動産業者と連携して売却を進めることで売買契約成立までの期間を短縮することが期待できるでしょう。